Que riscos urbanísticos e legais deve considerar ao comprar um imóvel?

Porque é que os riscos urbanísticos e legais são tão relevantes?

Em Portugal, muitos imóveis apresentam situações urbanísticas irregulares que só são detetadas após a compra, quando já é tarde para corrigir sem custos ou litígios.

Uma due diligence técnica e urbanística verifica se o imóvel está conforme com as licenças camarárias, projetos aprovados e enquadramento legal em vigor.

A ImoVeritas cruza a análise técnica com a verificação documental, identificando desconformidades e riscos que afetam o valor, a utilização e a possibilidade de financiamento.

Quais são os riscos urbanísticos mais comuns?

1. Ausência de licença de utilização – o imóvel pode não ter autorização formal para o uso atual (habitação, comércio, serviços).

2. Ampliações ou anexos não licenciados – construções executadas sem aprovação municipal.

3. Divergência entre o construído e o aprovado – áreas diferentes das plantas ou ocupação irregular do lote.

4. Alterações de uso não autorizadas – lojas transformadas em habitação, escritórios convertidos em alojamento.

5. Obras realizadas em zonas sujeitas a restrições – RAN, REN, ZEP, ARU, zonas inundáveis.

Estes fatores podem impedir a emissão de certidões, a obtenção de financiamento ou até inviabilizar o registo da compra.

Quais são os riscos legais mais frequentes?

• Registos prediais desatualizados (proprietários ou áreas incorretas);

• Servidões ocultas (passagem, vistas, infraestruturas subterrâneas);

• Penhoras, hipotecas ou ónus não cancelados;

• Contratos de arrendamento ativos;

• Imóveis em propriedade horizontal sem escritura formalizada;

• Falta de correspondência entre número de artigos fiscais e prédios reais.

Estes riscos são frequentemente negligenciados e só se revelam após a escritura.

Como a due diligence identifica e previne estes problemas?

1. Verificação de licenças e autorizações junto da Câmara Municipal;

2. Análise de registos prediais e fiscais (Conservatória, Finanças);

3. Consulta de PDM e plantas de ordenamento;

4. Avaliação do enquadramento urbanístico e legal do imóvel;

5. Relatório de conformidade urbanística, integrado na due diligence técnica.

Na ImoVeritas, este trabalho é realizado em articulação com advogados ou solicitadores do cliente, assegurando coerência entre os aspetos técnicos e jurídicos.

Que impacto têm estes riscos na compra?

• Dificuldade em obter crédito (os bancos exigem licença de utilização válida);

• Custos inesperados para legalizar construções;

• Responsabilidade solidária do comprador em situações ilegais;

• Desvalorização imediata do imóvel;

• Impossibilidade de revenda ou arrendamento.

Evitar estes riscos é mais simples e barato do que corrigi-los depois da compra.

Conclusão

Os riscos urbanísticos e legais são invisíveis à primeira vista, mas determinantes na segurança jurídica e financeira de qualquer negócio imobiliário.

A due diligence técnica é a ferramenta que expõe essas inconformidades e fornece um retrato completo do ativo, garantindo decisões informadas.

Na ImoVeritas, unimos conhecimento técnico e legal para proteger o comprador e assegurar que cada imóvel tem o valor e a segurança que aparenta.