Quais são os principais riscos identificados numa due diligence técnica?

Porque é essencial compreender os riscos antes de comprar um imóvel?

A compra de um imóvel envolve muito mais do que aparência ou localização.

Por trás de uma fachada impecável podem esconder-se problemas estruturais, irregularidades urbanísticas, deficiências de manutenção ou custos de reabilitação substanciais.

A due diligence técnica é o processo que expõe esses riscos, permitindo decisões conscientes e evitando prejuízos futuros.

Na ImoVeritas, usamos metodologias baseadas nas normas internacionais RICS e SCSI, adaptadas à legislação portuguesa (RGEU, SCIE, DL 101-D/2020, RJUE). O objetivo é identificar, classificar e quantificar riscos técnicos e legais que influenciam o valor e a viabilidade de um ativo imobiliário.

Que tipos de riscos são avaliados numa due diligence técnica?

Agrupamos os riscos em quatro grandes categorias:

1. Riscos construtivos – relacionados com o estado físico do edifício.

2. Riscos funcionais – ligados à utilização, conforto e desempenho.

3. Riscos legais e urbanísticos – associados à conformidade com licenças e regulamentos.

4. Riscos económicos e de manutenção – referentes a custos futuros e sustentabilidade do investimento.

Cada um é analisado individualmente e depois integrado numa matriz de risco, que cruza probabilidade com impacto (segurança, funcionalidade, custo e imagem).

Quais são os riscos construtivos mais frequentes?

Os riscos construtivos derivam de falhas de projeto, execução ou envelhecimento natural:

• Fissuras estruturais em paredes portantes e lajes, indicativas de movimentação ou assentamento;

• Infiltrações em coberturas planas e terraços mal impermeabilizados;

• Humidades ascendentes em paredes térreas ou caves;

• Corrosão de armaduras em elementos de betão armado;

• Degradação de rebocos e revestimentos;

• Caixilharias metálicas oxidadas e pontes térmicas que comprometem conforto e eficiência.

Cada patologia é fotografada, descrita e classificada por gravidade. Nos relatórios da ImoVeritas, indicamos sempre o risco associado (ex.: “fissura ativa – impacto estrutural elevado”) e o custo provável de reparação.

Que riscos funcionais e de desempenho devem ser considerados?

Mesmo em imóveis estruturalmente estáveis, podem existir deficiências de uso que afetam o conforto e a eficiência:

• Falta de ventilação e presença de condensações;

• Isolamentos térmicos insuficientes (consumos energéticos altos);

• Sistemas de climatização desajustados ao volume do espaço;

• Barreiras arquitetónicas e incumprimento de acessibilidade (DL 163/2006);

• Iluminação deficiente em zonas comuns;

• Ruído excessivo devido a isolamento acústico inadequado.

Estes riscos refletem-se em custos operacionais elevados e perda de qualidade de vida — fatores cada vez mais relevantes para compradores e investidores.

Quais são os riscos legais e urbanísticos mais críticos?

A componente legal é uma das que mais frequentemente revela surpresas:

• Ausência de licença de utilização ou licença desatualizada;

• Alterações interiores ou ampliações não licenciadas;

• Divergências entre projeto aprovado e realidade construída;

• Edifícios em zonas sujeitas a restrições (REN, RAN, ARU, ZEP);

• Falta de registo predial atualizado (área incorreta, anexos omitidos);

• Servidões não registadas (passagens, condutas, vistas).

A ImoVeritas cruza os dados técnicos com os registos oficiais para detetar estas inconsistências e evitar que o comprador herde responsabilidades legais ou fiscais.

Que riscos económicos podem surgir após a compra?

Mesmo imóveis aparentemente saudáveis podem implicar custos de reabilitação ou manutenção elevados.

Os principais riscos económicos decorrem de:

• Instalações em fim de vida (AVAC, redes elétricas, elevadores);

• Coberturas degradadas com necessidade de substituição;

• Obras estruturais diferidas por falta de fundos condominiais;

• Consumos energéticos excessivos;

• Necessidade de adaptação para cumprir novas normas.

Nos relatórios, cada risco é acompanhado de uma estimativa de investimento (Capex) e dos custos operacionais (Opex), permitindo uma análise financeira completa.

Como é feita a classificação de riscos?

Usamos uma escala de quatro níveis:

• Crítico – ameaça imediata à segurança ou legalidade;

• Alto – risco com impacto significativo no curto prazo;

• Médio – risco controlável com manutenção;

• Baixo – impacto estético ou funcional mínimo.

A ImoVeritas apresenta estes níveis numa matriz visual, que facilita a leitura e priorização das ações corretivas.

Conclusão

A due diligence técnica não elimina riscos, mas revela-os, mede-os e torna-os controláveis.

Saber o que se compra é a melhor forma de proteger o investimento, evitar litígios e planear o futuro.

Na ImoVeritas, transformamos o diagnóstico técnico numa ferramenta de decisão transparente e objetiva, baseada em evidências e normas reconhecidas internacionalmente.