Quais são as consequências de adquirir um imóvel sem licença ou com alterações não aprovadas?

O que significa comprar um imóvel sem licença?

Adquirir um imóvel sem licença de utilização ou com alterações não licenciadas é, na prática, comprar um bem que não cumpre o regime urbanístico em vigor.

Mesmo que o imóvel esteja construído e habitado, a falta de licenças válidas significa que ele não foi legalmente reconhecido pela Câmara Municipal.

Este tipo de aquisição expõe o comprador a riscos que vão desde coimas e demolições até à impossibilidade de vender ou arrendar o imóvel.

Quais são as consequências legais?

Segundo o RJUE (DL 555/99):

• Obras sem licença constituem contraordenação grave (art. 98.º e seguintes);

• O proprietário pode ser responsabilizado civil e administrativamente, mesmo que não tenha executado as obras;

• A Câmara Municipal pode ordenar a reposição da legalidade urbanística — incluindo demolição parcial ou total;

• A venda de imóveis ilegais pode ser anulada judicialmente em certos casos.

O comprador torna-se solidário nas responsabilidades do anterior proprietário.

Que riscos financeiros estão associados?

• Perda de valor patrimonial – imóveis irregulares valem menos no mercado;

• Impossibilidade de financiamento bancário – sem licença de utilização, os bancos não concedem crédito;

• Custos de regularização – podem variar de 2 000 € a 30 000 € ou mais;

• Encargos adicionais – multas, taxas de legalização, honorários técnicos e prazos longos de tramitação.

Em certos casos, a irregularidade torna o imóvel intransacionável até ser legalizado.

Quais são os impactos fiscais e urbanísticos?

Um imóvel irregular pode ter dados fiscais incorretos na Autoridade Tributária, como áreas erradas ou omissão de anexos.

Além disso, pode estar fora dos parâmetros do PDM, implicando restrições futuras à construção ou à ampliação.

Estas inconformidades geram conflitos em avaliações, seguros e heranças.

Como evitar estes riscos?

A solução é simples: verificar antes de comprar.

Uma due diligence técnica e urbanística identifica:

• Se o imóvel possui licença de utilização;

• Se o construído corresponde ao aprovado;

• Se existem processos pendentes na Câmara Municipal;

• Se as alterações podem ser legalizadas.

A ImoVeritas assegura esta verificação com cruzamento documental, inspeção física e parecer técnico fundamentado.

Conclusão

Comprar um imóvel sem licença ou com alterações não aprovadas é assumir um risco jurídico e financeiro desnecessário.

A due diligence técnica conduzida pela ImoVeritas protege o comprador, garantindo transparência e segurança antes da escritura.

Mais do que um passo opcional, é uma etapa indispensável para qualquer aquisição responsável em Portugal.