Porque é essencial verificar licenças e autorizações antes de comprar um imóvel?

O que são licenças e autorizações urbanísticas?

As licenças de construção, utilização e autorizações camarárias são os documentos que atestam que o imóvel foi construído, alterado e utilizado de acordo com a lei.Sem estas licenças, o edifício pode ser considerado ilegal ou irregular, mesmo que esteja fisicamente terminado e habitado.

A verificação destas autorizações é um passo essencial da due diligence técnica, pois garante que o imóvel cumpre as normas urbanísticas e pode ser livremente vendido, arrendado ou financiado.

Quais são os principais tipos de licenças e o que significam?

1. Licença de Construção — emitida pela Câmara Municipal antes do início das obras;

2. Licença de Utilização — emitida após a conclusão, certifica que o imóvel é habitável e cumpre o projeto aprovado;

3. Autorização de Alteração — obrigatória para remodelações estruturais ou alterações de uso;

4. Autorização de Ocupação — aplicável em alguns edifícios comerciais ou industriais;

5. Certificado Energético e Ficha Técnica da Habitação — documentos complementares exigidos em transações.

A ausência de qualquer uma destas licenças constitui fator de risco jurídico e económico.

O que pode acontecer se o imóvel não tiver licença de utilização?

• Impossibilidade de escritura (os notários podem recusar lavrar o ato);

• Negação de crédito bancário (os bancos exigem licença válida);

• Responsabilidade solidária do comprador em caso de infração urbanística;

• Multas e coimas impostas pela autarquia;

• Impedimento de arrendamento ou exploração comercial.

A regularização posterior pode ser possível, mas é morosa e dispendiosa.

Como a due diligence técnica da ImoVeritas verifica estas licenças?

O processo inclui:

1. Consulta aos serviços municipais e recolha de cópias autenticadas;

2. Comparação entre projetos aprovados e realidade construída;

3. Verificação de licenças caducadas, indeferidas ou com alterações não comunicadas;

4. Identificação de obras sujeitas a comunicação prévia ou isentas;

5. Emissão de parecer técnico sobre a conformidade urbanística e documental.

O resultado é um relatório que indica, de forma objetiva, se o imóvel está regular, parcialmente regular ou irregular perante o RJUE.

Quais são os documentos mínimos que o comprador deve exigir?

• Licença de utilização ou comprovativo da sua emissão;

• Certidão de registo predial atualizada;

• Caderneta predial das Finanças;

• Projetos aprovados e plantas finais;

• Certificado energético válido;

• Atas de condomínio (quando aplicável).

Estes documentos devem ser solicitados antes da assinatura do contrato-promessa.

Como a ImoVeritas interpreta a informação legal para o comprador?

O relatório da ImoVeritas traduz a linguagem técnica e jurídica em conclusões práticas:

• O imóvel pode ser adquirido sem restrições;

• O imóvel requer regularização prévia à escritura;

• O imóvel tem limitações urbanísticas (ex.: ZEP, RAN, REN);

• O imóvel necessita de reavaliação legal antes da compra.

Desta forma, o comprador obtém transparência e segurança jurídica, mesmo sem conhecimento técnico especializado.

Conclusão

Verificar licenças e autorizações antes de comprar um imóvel não é um formalismo — é uma garantia de legalidade e de valor patrimonial.A due diligence técnica conduzida pela ImoVeritas assegura que cada cliente conhece o enquadramento legal do imóvel e evita custos e litígios futuros.Um investimento informado começa sempre pela verificação documental e técnica rigorosa.