Como a due diligence técnica identifica imóveis com irregularidades urbanísticas?

Porque é que as irregularidades urbanísticas são um risco real em Portugal?

O mercado imobiliário português possui um vasto número de imóveis com alterações não licenciadas, ampliações ilegais ou licenças desatualizadas.

Muitas vezes, estas situações não são visíveis numa simples visita, mas têm impacto direto na legalidade, na possibilidade de financiamento e no valor de revenda.

A due diligence técnica e urbanística é o processo que permite detetar estas inconformidades antes da aquisição, cruzando observações em campo com a documentação oficial da Câmara Municipal e das Finanças.

Na ImoVeritas, esta análise é conduzida por engenheiros e arquitetos que interpretam a legislação em vigor (RJUE, RGEU, PDM e SCIE), transformando o diagnóstico técnico em informação jurídica e económica relevante para o comprador.

Como a due diligence técnica deteta irregularidades urbanísticas?

A metodologia combina duas vertentes complementares:

1 Verificação documental

• Licença de construção e de utilização emitidas pela Câmara Municipal;

• Projetos aprovados (arquitetura e especialidades);

• Certidão de registo predial e caderneta predial;

• Ficha técnica da habitação (para imóveis pós-2004);

• Certificado energético;

• Atas de condomínio e documentos de propriedade horizontal.

O objetivo é confirmar se o que está construído corresponde ao que foi aprovado.

2 Inspeção física

A visita técnica permite comparar a realidade construída com os desenhos e plantas licenciadas.

São identificadas:

• Ampliações e anexos não constantes do projeto;

• Alterações de compartimentação interior;

• Fechos de varandas e marquises;

• Mudanças de uso (ex.: garagem transformada em habitação);

• Construções em logradouros ou terraços sem autorização.

Cada divergência é fotografada, mapeada e classificada segundo gravidade e impacto legal.

Como é feita a classificação das irregularidades?

A ImoVeritas utiliza uma matriz de conformidade com três níveis:

Nível	Descrição	Impacto
1 – Formal	Divergência documental menor (ex.: designação de compartimentos)	Corrigível sem obra
2 – Material	Alterações construtivas não licenciadas, mas tecnicamente seguras	Requer legalização municipal
3 – Crítica	Obras sem licenciamento, com impacto estrutural ou urbanístico	Pode impedir utilização ou venda

Esta classificação permite ao cliente perceber o grau de risco e o custo provável da regularização.

Que legislação enquadra a verificação urbanística?

• RJUE – Decreto-Lei n.º 555/99, com alterações subsequentes;

• RGEU – Regulamento Geral das Edificações Urbanas;

• Planos Diretores Municipais (PDM);

• Regulamento de Segurança Contra Incêndios (DL 220/2008);

• DL 101-D/2020 – Desempenho Energético dos Edifícios.

O relatório da ImoVeritas interpreta estas normas em linguagem acessível, identificando artigos aplicáveis e soluções de regularização compatíveis com o enquadramento municipal.

Como o relatório técnico apresenta os resultados?

O documento inclui:

• Descrição detalhada das desconformidades;

• Fotografias e plantas comparativas (projeto vs. realidade);

• Citação das normas aplicáveis;

• Recomendação de procedimento (legalização, correção ou demolição);

• Estimativa de custos e prazos.

Assim, o comprador sabe exatamente o que pode ou não ser legalizado, evitando surpresas após a escritura.

Conclusão

As irregularidades urbanísticas são um dos riscos mais relevantes no mercado imobiliário português.A due diligence técnica da ImoVeritas permite detetá-las, avaliá-las e quantificá-las, garantindo que cada decisão de compra ou investimento é juridicamente segura e tecnicamente fundamentada.Antes de comprar, deve conhecer o imóvel não apenas como ele parece, mas como ele realmente é perante a lei.