Quais são as boas práticas na due diligence de imóveis comerciais?

Porque os imóveis comerciais exigem abordagem específica?

Os imóveis comerciais, lojas, escritórios, clínicas, ginásios, restaurantes, têm requisitos técnicos e legais muito mais exigentes que os residenciais.

O incumprimento pode implicar encerramento de atividade, multas e perda de rentabilidade.

A due diligence técnica é, portanto, essencial para investidores e arrendatários empresariais que pretendem reduzir risco e garantir conformidade.

Quais são as principais boas práticas neste tipo de due diligence?

1 Analisar o uso e a licença de exploração

Confirmar se o uso efetivo (restauração, comércio, serviços) corresponde ao uso autorizado na licença de utilização emitida pela Câmara Municipal.Muitos espaços comerciais operam ilegalmente com licenças residenciais — o que inviabiliza transmissões e seguros.

2 Avaliar a conformidade com o DL 220/2008 (SCIE)

A segurança contra incêndios é obrigatória em todos os estabelecimentos abertos ao público.A equipa da ImoVeritas verifica:

• existência de plano de segurança e sinalização;

• acessos e saídas de emergência;

• estado dos extintores e iluminação de emergência;

• certificação do sistema de deteção e alarme.

3 Verificar a acessibilidade (DL 163/2006)

Os imóveis comerciais devem garantir condições de acesso a pessoas com mobilidade condicionada.Rampas, plataformas elevatórias e casas de banho acessíveis são avaliadas segundo o diploma em vigor.

4 Avaliar instalações e desempenho energético

Sistemas AVAC, redes elétricas e iluminação representam grande parte dos custos operacionais.As boas práticas incluem:

• medir consumos reais;

• verificar manutenção preventiva;

• propor medidas de eficiência energética (substituição de equipamentos, sensores de presença, LED, painéis solares).

5 Revisar contratos de manutenção e responsabilidades

Antes de comprar ou arrendar, deve confirmar quem é responsável pelas manutenções — proprietário ou inquilino — e se existem contratos ativos para elevadores, AVAC e SCIE.

Que documentos são indispensáveis na due diligence de imóveis comerciais?

• Licença de utilização e planta aprovada;

• Certificado energético;

• Relatório de segurança SCIE;

• Registo predial e caderneta;

• Contratos de arrendamento e manutenção;

• Atas de condomínio (se aplicável).

Cada documento é cruzado com a inspeção física para garantir coerência e validade.

Como a ImoVeritas conduz estas análises?

A metodologia inclui:

1️⃣ Reunião inicial para compreender o tipo de negócio e riscos específicos;

2️⃣ Inspeção detalhada das zonas técnicas, comerciais e de apoio;

3️⃣ Verificação documental e análise normativa;

4️⃣ Relatório técnico com matriz de risco e custos de correção.

Os relatórios seguem formato RICS/SCSI, mas são adaptados ao contexto português de arrendamento comercial.

Conclusão

A due diligence técnica em imóveis comerciais é uma ferramenta de gestão de risco e de valorização.

Seguir boas práticas evita litígios, assegura conformidade legal e otimiza o retorno do investimento.

Na ImoVeritas, aplicamos padrões internacionais e conhecimento local para que cada ativo comercial seja avaliado com rigor, transparência e visão de longo prazo.