Como uma due diligence evitou custos inesperados a um comprador?

Que situação originou este caso?

Em 2023, um casal estrangeiro residente em França procurava adquirir uma moradia unifamiliar em Cascais, construída em 1999 e anunciada como “recentemente remodelada”.

O preço pedido era de 890 000 €, e o agente imobiliário assegurava que o imóvel estava “em perfeito estado”.

Antes de assinar o contrato-promessa, os compradores decidiram solicitar à ImoVeritas uma due diligence técnica independente.

Como foi conduzida a análise?

O processo seguiu a metodologia RICS/SCSI, adaptada ao contexto residencial português:

1. Recolha documental – licenças, plantas, certificado energético, registo predial, caderneta e faturas de obras;

2. Inspeção técnica – observação detalhada de estrutura, coberturas, redes, caixilharias e revestimentos;

3. Medições instrumentais – termografia infravermelha e deteção de humidades;

4. Relatório técnico – classificação de riscos, estimativas de custos e recomendações.

O que revelou a inspeção?

Apesar da aparência cuidada, a equipa ImoVeritas detetou defeitos graves ocultos pela recente pintura:

• Infiltrações antigas em paredes da cave, mascaradas por tinta impermeável;

• Cobertura com falhas na impermeabilização e ausência de tubo ladrão;

• Rede elétrica sem fio de terra em várias tomadas;

• Janela de cave sem ventilação, provocando condensações;

• Rutura parcial na tubagem de esgoto (confirmada por câmara endoscópica).

Além disso, verificou-se que a ampliação de 2010 (uma garagem transformada em sala) não estava licenciada.

Qual foi o impacto económico estimado?

O relatório da ImoVeritas apresentou:

• Custo total de reparações urgentes: ≈ 38 000 €;

• Custo de regularização urbanística: ≈ 5 000 €;

• Classe energética prevista após correções: C → B.

Sem esta análise, o casal teria adquirido um imóvel com passivo técnico de 43 000 € e riscos legais adicionais.

Como o comprador utilizou o relatório?

Munido do relatório técnico, o comprador:

• Renegociou o preço para 850 000 € (redução de 40 000 €);

• Exigiu que o vendedor executasse as reparações estruturais antes da escritura;

• Solicitou apoio da ImoVeritas para verificar as obras executadas.

Conclusão

Este caso ilustra como a due diligence técnica protege compradores de boa-fé e transforma incerteza em poder de negociação.

A ImoVeritas não apenas identificou riscos, como traduziu o diagnóstico em números e soluções, permitindo uma decisão segura e economicamente inteligente.