Quais foram os erros mais comuns detetados em due diligences técnicas?

Porque é importante conhecer os erros mais frequentes?

Os erros técnicos e urbanísticos em imóveis portugueses seguem padrões que se repetem, independentemente da idade ou da tipologia.

Identificá-los ajuda compradores, investidores e profissionais a preveni-los antes da compra ou reabilitação.

Com base em dezenas de relatórios elaborados pela ImoVeritas, apresentamos os sete erros mais comuns detetados em due diligences técnicas.

1 Obras sem licenciamento ou comunicadas incorretamente

É um dos problemas mais frequentes.

Ampliações, anexos ou alterações interiores são muitas vezes executadas sem comunicação à Câmara Municipal.

Estas situações configuram obras ilegais ou irregulares, impedindo a emissão de licença de utilização ou a obtenção de financiamento.

Consequência:

O comprador herda a responsabilidade de legalizar, podendo gastar entre 3000 € e 20000 €, dependendo da complexidade.

Recomendação ImoVeritas:

Antes de comprar, comparar o projeto licenciado com a realidade construída e confirmar junto do município eventuais processos de legalização.

2 Instalações elétricas desatualizadas e perigosas

Muitos imóveis apresentam instalações elétricas antigas, sem disjuntores diferenciais, condutores isolados com tecidos e quadros não conformes com o Regulamento das Instalações Elétricas (RGIE).

Consequência:

Risco de incêndio e choques elétricos, além de impossibilidade de certificação energética elevada.

Recomendação:

Substituir integralmente o quadro e circuitos principais, especialmente em edifícios com mais de 30 anos.

3 Coberturas degradadas e infiltrações ocultas

As infiltrações são o defeito mais frequente em edifícios portugueses, sobretudo em coberturas planas sem manutenção.

As membranas asfálticas degradam-se após 15 a 20 anos e originam infiltrações lentas e dispendiosas.

Consequência:

Danos em tetos, corrosão de armaduras e crescimento de bolores prejudiciais à saúde.

Recomendação:

Avaliar sempre o estado da cobertura com inspeção física e termografia infravermelha.

4 Humidades ascendentes e deficiências de drenagem

Muitos edifícios antigos não possuem barreiras capilares nem sistemas de drenagem adequados, o que provoca humidades ascendentes em paredes térreas e caves.

Consequência:

Degradação de revestimentos e risco de patologias estruturais em alvenarias.

Recomendação:

Executar sistemas de ventilação e impermeabilização corretiva, conforme normas do LNEC.

5 Falta de conformidade com SCIE e acessibilidade

Mesmo edifícios recentes podem falhar requisitos de Segurança Contra Incêndios em Edifícios (DL 220/2008) ou acessibilidade (DL 163/2006).

Consequência:

Responsabilidade legal do proprietário e risco de encerramento do espaço comercial.

Recomendação:

Confirmar a existência de plano de segurança, sinalização, iluminação de emergência e rotas de evacuação.

6 Sistemas AVAC e hidráulicos obsoletos

Equipamentos envelhecidos ou mal dimensionados geram consumos excessivos e custos de manutenção elevados.

Consequência:

Baixa eficiência energética e desconforto térmico.

Recomendação:

Revisão técnica dos sistemas, substituição por equipamentos de classe A e cálculo de payback energético (retorno do investimento).

7 Ausência de plano de manutenção

A maioria dos condomínios não possui plano de manutenção preventiva.

Sem manutenção, pequenas anomalias evoluem para reparações dispendiosas.

Recomendação:

Implementar plano anual de inspeções, conforme recomendações do LNEC e boas práticas RICS/SCSI.

Conclusão

Os erros mais comuns detetados nas due diligences técnicas resultam da falta de planeamento, de manutenção e de acompanhamento técnico independente.

Conhecê-los é o primeiro passo para evitá-los.

Na ImoVeritas, cada relatório tem um propósito: educar o comprador, prevenir riscos e promover boas práticas de gestão do edificado em Portugal.