Como foi conduzida uma due diligence técnica num edifício urbano?

Que tipo de imóvel foi analisado neste caso?

Em 2024, a ImoVeritas foi contratada por um investidor francês para realizar uma due diligence técnica num edifício urbano de seis pisos situado no centro de Lisboa, datado de 1965 e reabilitado parcialmente em 2008.

O objetivo do cliente era adquirir o imóvel para arrendamento de longa duração, pretendendo confirmar a sua segurança estrutural, regularidade urbanística e viabilidade económica.

Como foi definido a missão da análise?

Durante a reunião inicial, foram definidos os seguintes objetivos:

• Verificar o estado técnico do edifício e das infraestruturas;

• Avaliar a conformidade com o RGEU, o DL 220/2008 (SCIE) e o DL 101-D/2020;

• Identificar riscos que pudessem afetar a rentabilidade;

• Estimar custos de manutenção e reabilitação.

A missão incluiu inspeção visual, levantamento fotográfico, análise documental e entrevista com o administrador do condomínio.

Que documentação foi analisada?

Foram recolhidos:

• Licença de construção e utilização, emitida em 1966;

• Projetos de arquitetura e especialidades (incompletos);

• Certificado energético (classe D);

• Atas de condomínio dos últimos três anos;

• Relatórios de manutenção dos elevadores;

• Fatura recente de reparação de cobertura.

A análise revelou que parte das obras realizadas em 2008 não possuía licenciamento de alteração, uma irregularidade a comunicar ao cliente e passível de correção legal.

Como decorreu a inspeção técnica?

A equipa da ImoVeritas, composta por engenheiro civil, arquiteto e técnico de instalações — realizou inspeções às zonas comuns e duas frações representativas.

Foram identificadas as seguintes anomalias:

1 Estrutura e coberturas

• Fissuras verticais em paredes mestras (assentamento diferencial antigo).

• Infiltrações pontuais na cobertura plana (membrana asfáltica envelhecida).

• Corrosão em varandins metálicos do 5.º piso.

2 Fachadas e caixilharias

• Reboco solto em zonas de fachada posterior;

• Caixilharias em alumínio sem rutura térmica (deficiente isolamento).

3 Instalações técnicas

• Quadros elétricos antigos, sem disjuntores diferenciais;

• Colunas de águas e esgotos originais em fibrocimento;

• Sistema de ventilação natural insuficiente nas cozinhas.

4 Segurança e acessibilidade

• Escadas sem corrimão contínuo e largura inferior ao exigido pelo RGEU;

• Ausência de iluminação de emergência e sinalização (não conformidade SCIE).

Como foi feita a classificação de riscos?

Com base nas normas RICS/SCSI e ISO 31000, foi criada uma matriz com 32 observações classificadas entre baixo e crítico.

As principais red flags foram:

• Colunas de águas e esgotos em fibrocimento (impacto sanitário e legal);

• Falhas de segurança contra incêndios;

• Degradação parcial da cobertura.

O relatório indicou investimento corretivo estimado em 95 000 € e necessidade de substituição total das colunas técnicas em 24 meses.

Quais foram as recomendações da ImoVeritas?

1️⃣ Substituir redes técnicas (água e esgotos) e quadros elétricos;

2️⃣ Executar impermeabilização integral da cobertura;

3️⃣ Corrigir acessos e escadas para cumprimento do RGEU;

4️⃣ Atualizar sistema de SCIE (iluminação e sinalização de emergência);

5️⃣ Solicitar regularização urbanística das obras de 2008 junto da Câmara Municipal.

O relatório também indicou potencial de valorização energética (classe B) com isolamento e caixilharias novas, prevendo redução de 30 % no consumo elétrico.

Quais foram os resultados da análise?

Com base nas conclusões técnicas, o investidor renegociou o preço de compra, obtendo uma redução de 7 %.

Após a aquisição, contratou a ImoVeritas para acompanhamento da reabilitação.

O edifício foi regularizado urbanisticamente e certificado com classe energética B, aumentando o seu valor de mercado em cerca de 12 %.

Conclusão

Este caso demonstra como uma due diligence técnica conduzida com metodologia estruturada permite:

• Detetar riscos construtivos e legais;

• Evitar custos ocultos;

• Apoiar decisões de investimento e negociação;

• Valorizar o imóvel através de melhorias técnicas.

A ImoVeritas transformou uma análise de risco num plano de valorização segura — exemplo de como o rigor técnico se converte em retorno económico tangível.