Porque a due diligence técnica é essencial no investimento imobiliário?

Porque a due diligence técnica é uma ferramenta estratégica de investimento?

No mercado imobiliário atual, a informação técnica é tão valiosa quanto a financeira.

Um imóvel pode ter boa localização e rentabilidade aparente, mas esconder problemas estruturais, irregularidades legais ou custos ocultos que comprometem o retorno.

A due diligence técnica é o instrumento que transforma o ativo físico num investimento quantificável e seguro, identificando riscos antes da compra e traduzindo-os em impacto económico.

Na ImoVeritas, tratamos cada operação de investimento como um processo de análise estratégica: estudamos o edifício, o enquadramento legal e o desempenho técnico para que o investidor decida com base em dados objetivos, não em suposições.

Quais são os objetivos da due diligence técnica no contexto de investimento?

A análise técnica tem quatro finalidades principais:

1. Reduzir risco patrimonial e financeiro, detetar anomalias e quantificar custos de correção;

2. Apoiar a negociação do preço, ajustar o valor do ativo ao seu estado real;

3. Validar a viabilidade de exploração ou arrendamento, garantir segurança, legalidade e eficiência;

4. Planejar o investimento futuro (Capex e Opex), estimar custos de manutenção e valorização.

Como a due diligence técnica protege o capital do investidor?

Através de uma análise independente, são identificados riscos que podem afetar o fluxo de caixa ou a rentabilidade do investimento:

• Estruturas degradadas e coberturas com infiltrações;

• Instalações elétricas ou AVAC obsoletas;

• Inexistência de licença de utilização ou desconformidades urbanísticas;

• Desempenho energético ineficiente e custos operacionais elevados.

Cada problema é traduzido em custo técnico e impacto financeiro.

Por exemplo: um edifício com obras urgentes de 120 000 € pode reduzir o yield (rentabilidade anual líquida) de 6 % para 4,3 %, alterando toda a análise de viabilidade.

Como se integra a due diligence técnica na estratégia de investimento?

O relatório técnico deve ser solicitado antes da decisão final de compra, para influenciar a negociação e o plano financeiro.

A sequência ideal é:

1. Avaliação financeira preliminar (localização, rendimento, comparáveis);

2. Due diligence técnica e legal (condição física, licenças, riscos);

3. Negociação e planeamento de Capex;

4. Acompanhamento pós-aquisição (gestão técnica e manutenção).

Desta forma, o investidor dispõe de um modelo completo de risco-retorno, baseado em evidência técnica.

Quais são os indicadores que a ImoVeritas fornece ao investidor?

Cada relatório de due diligence técnica inclui:

• Estado geral do ativo (Boa / Razoável / Deficiente / Crítica);

• Custos de correção e manutenção (Capex/Opex);

• Prioridades temporais (imediatas, curtas, médias e longas);

• Classe energética e sustentabilidade;

• Matriz de risco (segurança, funcionalidade, conformidade, valor).

Estes indicadores permitem calcular o custo total de propriedade (TCO) e projetar a rentabilidade líquida real.

Que tipo de investidores recorrem à due diligence técnica?

• Fundos imobiliários e de investimento coletivo;

• Empresas internacionais que pretendem instalar-se em Portugal;

• Promotores e developers;

• Particulares estrangeiros em processos de relocalização (ex.: Golden Visa, NHR);

• Bancos e seguradoras, antes de aceitar imóveis como garantia.

A ImoVeritas adapta o nível de detalhe e linguagem técnica ao perfil do investidor, mantendo o mesmo padrão de rigor e independência.

Conclusão

A due diligence técnica é o elo entre o investimento e a engenharia.

É o processo que garante que o valor de um imóvel não se mede apenas pelo preço, mas pelo seu desempenho técnico e potencial de valorização.

Na ImoVeritas, cada análise transforma risco em conhecimento e conhecimento em segurança, para que cada decisão de investimento seja informada, sustentável e rentável.