Estudo técnico: patologias mais frequentes detetadas em edifícios de habitação

Porque conhecer as patologias é essencial na gestão do edificado?

As patologias construtivas são manifestações físicas de falhas nos materiais, na execução ou na manutenção. Afetam diretamente o desempenho, a segurança e o valor dos imóveis. Ao longo de centenas de inspeções e due diligences técnicas, a ImoVeritas identificou um conjunto de anomalias recorrentes no parque habitacional português, resultado de clima, idade dos edifícios e ausência de manutenção preventiva.

Infiltrações e humidades

A anomalia mais comum em edifícios de habitação. Origem frequente:

• Coberturas planas com impermeabilização envelhecida;

• Defeitos em caleiras e tubos de queda;

• Falhas na drenagem de varandas e terraços;

• Humidade ascendente em paredes térreas.

Consequências: degradação de revestimentos, bolores, corrosão de armaduras e perda de eficiência térmica.

Solução: diagnóstico de origem, substituição de membranas, revisão de drenagens e ventilação adequada.

Fissuras e deformações estruturais

Causadas por assentamentos diferenciais, retrações de materiais ou sobrecargas. As fissuras devem ser analisadas segundo tipo, localização e evolução.

Sinais de alerta: fissuras em paredes estruturais, vigas ou juntas de dilatação.

Solução: inspeção estrutural, monitorização e eventual reforço localizado.

Corrosão de armaduras em betão armado

Comuns em edifícios entre 1950 e 1990, devido à carbonatação e infiltração de água.

Efeitos: perda de secção útil, destacamento de recobrimentos e fissuração.

Solução: remoção de zonas degradadas, passivação e proteção superficial (LNEC E 465).

Degradação de fachadas e revestimentos

Rebocos soltos, manchas e delaminação de pinturas são sintomas de má aderência ou de humidades internas.

Solução: identificação da causa (condensação, infiltração, sais) e aplicação de sistemas de revestimento compatíveis e respiráveis.

Instalações técnicas obsoletas

• Redes elétricas sem disjuntores diferenciais;

• Canalizações em ferro galvanizado ou fibrocimento;

• Sistemas de gás e ventilação desatualizados. Estas falhas comprometem a segurança e eficiência energética.

Solução: substituição integral das redes e atualização dos sistemas segundo o REH e RGIE.

Falhas de isolamento térmico e acústico

Mais de 60 % dos edifícios portugueses não possuem isolamento adequado.

Consequência: desconforto térmico, condensações e consumos energéticos elevados.

Solução: reforço de isolamento e substituição de caixilharias com rutura térmica, respeitando o equilíbrio higrotérmico da construção.

Conclusão

As patologias construtivas são previsíveis — e, portanto, preveníveis. A ImoVeritas transforma o conhecimento acumulado em recomendações técnicas que prolongam a vida útil dos edifícios, reduzem custos e aumentam o conforto. Identificar é proteger; prevenir é valorizar.