Estudo de caso: como a due diligence técnica evitou prejuízos numa aquisição em Lisboa

Qual era o contexto do investimento?

Em 2024, um investidor estrangeiro pretendia adquirir um edifício residencial de seis pisos no centro histórico de Lisboa, avaliado em 1,45 milhões de euros. O imóvel, de 1958, tinha sido parcialmente reabilitado em 2015 e encontrava-se arrendado em parte. O comprador pretendia convertê-lo em alojamento turístico, e o agente imobiliário garantia que “o edifício estava em ótimo estado e pronto a explorar”.

Antes de avançar com o contrato-promessa, o investidor contratou a ImoVeritas para realizar uma due diligence técnica completa, incluindo análise documental e inspeção física.

Quais foram os principais objetivos da análise?

1. Avaliar o estado técnico e estrutural do edifício;

2. Verificar conformidade urbanística e licenciamento;

3. Identificar riscos construtivos e custos de reabilitação;

4. Determinar viabilidade do novo uso turístico.

Como foi conduzida a due diligence?

A ImoVeritas aplicou a metodologia RICS/SCSI, estruturando o trabalho em cinco fases:

• Análise documental: recolha de licenças, projetos e registos camarários;

• Inspeção visual e instrumental: avaliação das fachadas, coberturas, interiores e redes técnicas;

• Levantamento de anomalias e classificação de riscos;

• Estimativa de custos (Capex e Opex);

• Elaboração do relatório técnico com conclusões e recomendações.

Que inconformidades foram detetadas?

Durante a inspeção e análise documental, a equipa identificou diversas não conformidades críticas:

Infiltrações e patologias estruturais

• Degradação da impermeabilização na cobertura;

• Corrosão em varões metálicos de varandas;

• Fissuras verticais junto a pilares e vigas — sinais de assentamentos diferenciais antigos.

Instalações obsoletas

• Rede elétrica sem ligação à terra;

• Colunas de água e esgotos originais, em fibrocimento;

• Sistema de aquecimento ineficiente e sem manutenção há mais de 8 anos.

Irregularidades urbanísticas

• Ampliação do último piso sem licença de alteração (obra realizada em 2015);

• Falta de licença de utilização atualizada para o uso pretendido (alojamento local).

Desempenho energético deficiente

• Certificado energético classe D;

• Janelas antigas, sem rutura térmica;

• Ausência de isolamento térmico nas fachadas.

Qual foi o impacto económico estimado?

O relatório da ImoVeritas concluiu que o edifício exigia obras de reabilitação e regularização no valor aproximado de 165 000 €. Além disso, a licença de utilização teria de ser revista junto da Câmara Municipal de Lisboa, o que poderia demorar entre 6 e 9 meses.

Como o comprador utilizou a informação técnica?

Munido do relatório, o investidor:

• Renegociou o preço de compra, obtendo uma redução de 140 000 €;

• Condicionou o contrato à execução das correções estruturais e à atualização documental;

• Solicitou à ImoVeritas acompanhamento técnico pós-aquisição, para garantir conformidade das obras.

Conclusão

Este caso demonstra como a due diligence técnica é essencial em transações imobiliárias, sobretudo em edifícios antigos ou parcialmente reabilitados. A ImoVeritas não apenas identificou riscos ocultos, como quantificou o impacto financeiro e jurídico, permitindo uma decisão informada e segura. Em Lisboa, onde o património é valioso mas heterogéneo, a técnica é o melhor seguro do investimento.