Due Diligence Técnica vs. Inspeção Técnica: quais as diferenças ?

Embora os dois termos pareçam semelhantes, a Due Diligence Técnica e a Inspeção Técnica têm objetivos, metodologia e profundidade de análise muito distintos.

Ambas envolvem a observação e avaliação de um imóvel, mas a primeira vai muito além da simples inspeção visual, integrando aspetos legais, construtivos e financeiros.

Compreender esta diferença é essencial para quem pretende comprar, investir ou reabilitar um imóvel em Portugal de forma segura e informada.

A Inspeção Técnica: uma análise do estado físico

A Inspeção Técnica é, por definição, uma avaliação física e visual de um edifício ou fração.

Tem como principal objetivo identificar anomalias visíveis, deficiências construtivas ou sinais de deterioração, tais como fissuras, infiltrações, corrosão ou falhas em revestimentos.

Geralmente, é realizada por um engenheiro civil ou arquiteto, e foca-se em aspetos como:

• Estrutura e estabilidade;

• Coberturas e fachadas;

• Instalações elétricas e hidráulicas;

• Condições gerais de habitabilidade.

O resultado é um relatório descritivo, que indica o estado de conservação do imóvel e pode servir de base para planear reparações ou obras de manutenção.

Contudo, trata-se de um diagnóstico limitado, centrado apenas na vertente física e sem análise documental ou legal.

A Due Diligence Técnica: uma avaliação multidimensional

A Due Diligence Técnica, por outro lado, é um processo muito mais abrangente e estratégico.

Para além da inspeção física, envolve a verificação documental, urbanística, regulamentar e financeira do imóvel.

É conduzida por uma equipa multidisciplinar de engenheiros, arquitetos e outros especialistas, e tem como finalidade avaliar a viabilidade técnica e o risco global do investimento.

Inclui, entre outros elementos:

• Verificação de licenças, projetos e certificações energéticas;

• Confronto entre a construção existente e o projeto aprovado;

• Identificação de obras não licenciadas;

• Avaliação do desempenho energético e funcional;

• Estimativas de custos de reparação e manutenção (CAPEX e OPEX).

Ou seja, enquanto a inspeção mostra o que se vê, a Due Diligence revela o que está por detrás, tanto no aspeto construtivo como no legal.

A dimensão legal e documental

Uma das maiores diferenças está no nível de verificação documental.

Na Due Diligence Técnica, a análise inclui o cruzamento de informações entre:

• Câmaras Municipais (licenças de utilização e projetos aprovados);

• Conservatória do Registo Predial;

• Certificações energéticas e planos de manutenção;

• Documentos fiscais e técnicos do imóvel.

Isto permite identificar inconformidades urbanísticas, construções ilegais ou falhas de licenciamento que uma simples inspeção não detetaria.

Em casos de imóveis com obras não licenciadas, por exemplo, uma Due Diligence pode alertar o comprador para a necessidade de legalização prévia ou renegociação do valor de compra.

A quem se destina cada serviço

• A Inspeção Técnica é indicada para proprietários que pretendem avaliar o estado físico de um imóvel para manutenção, conservação ou reabilitação.

• A Due Diligence Técnica é indispensável para compradores, investidores e promotores que precisam de conhecer todos os riscos, técnicos, legais e económicos, antes de concluir uma transação.

Enquanto a inspeção responde à pergunta “em que estado está o imóvel?”, a Due Diligence responde à questão “vale a pena comprar este imóvel, e quais são os riscos?”.

Conclusão: ver é importante, mas compreender é essencial

A Due Diligence Técnica é o passo seguinte da inspeção.

Enquanto a inspeção observa, a Due Diligence analisa, interpreta e aconselha.

É uma ferramenta estratégica que transforma a informação técnica em decisão de investimento segura.

No mercado atual, onde cada detalhe conta, a diferença entre uma boa inspeção e uma verdadeira Due Diligence pode traduzir-se em milhares de euros, e na tranquilidade de quem compra com conhecimento.