Como deve ser estruturado o relatório técnico de due diligence?

Porque é o relatório técnico o elemento central da due diligence?

O relatório é o produto final de todo o processo de due diligence técnica.É nele que convergem as observações, medições, análises e interpretações técnicas.Um relatório bem estruturado deve ser simultaneamente técnico, objetivo e útil — capaz de servir tanto um engenheiro como um investidor estrangeiro sem formação técnica.

Na ImoVeritas, seguimos um modelo de relatório que conjuga as normas RICS/SCSI com a experiência prática em inspeções de edifícios residenciais, comerciais e industriais em Portugal.

Quais são as secções essenciais de um relatório técnico?

O relatório divide-se em oito partes fundamentais, cada uma com função específica:

1 Capa e sumário executivo

Apresenta a identificação do imóvel, localização, data da vistoria e técnicos responsáveis.

O sumário executivo resume as conclusões principais:

• Condição geral do imóvel;

• Principais red flags;

• Estimativas de investimento imediato e futuro;

• Síntese das recomendações.

Este resumo deve permitir que o cliente compreenda o essencial em 5 minutos.

2 Enquadramento e escopo

Define o objetivo da due diligence, o tipo de ativo, as áreas inspecionadas, as exclusões e limitações. Por exemplo, em edifícios habitacionais, podem ser excluídas áreas privadas sem acesso; em imóveis industriais, pode ser limitado o estudo ambiental.

Esta secção garante transparência e gestão de expectativas.

3 Metodologia aplicada

Descreve os critérios técnicos utilizados, as normas de referência (RICS, SCSI, ASTM, ISO 31000) e as ferramentas de diagnóstico (termografia, medição de humidade, levantamento fotográfico).Inclui a data e condições da visita, as fontes documentais analisadas e a lista de interlocutores.

4 Descrição do imóvel

Apresenta o contexto físico e urbanístico: localização, tipologia, ano de construção, número de pisos, área bruta, utilização atual e regime de propriedade (lote, fração, condomínio, etc.).Inclui também observações sobre o ambiente envolvente (topografia, acessos, infraestruturas, enquadramento no PDM).

5 Resultados técnicos detalhados

É o corpo principal do relatório.

Divide-se por sistemas construtivos:

• Estrutura e fundações;

• Fachadas e coberturas;

• Interiores e acabamentos;

• Instalações elétricas, hidráulicas, de gás e AVAC;

• Segurança contra incêndios e acessibilidade;

• Eficiência energética e sustentabilidade.

Cada elemento inclui descrição, observações, fotografias e classificação de risco.

6 Matriz de risco

Resume os achados de forma visual, cruzando probabilidade e impacto.

Cada anomalia é posicionada numa tabela de cores (verde, amarelo, laranja, vermelho), permitindo priorizar ações corretivas.

A matriz é acompanhada de recomendações hierarquizadas e prazos de execução (imediato, 1 ano, 3 anos, >5 anos).

7 Estimativa de custos (Capex e Opex)

Apresenta valores indicativos de reparações, substituições e manutenção.

Os custos são agrupados por categoria e horizonte temporal:

• Capex → investimento em obras e reabilitação;

• Opex → manutenção e operação recorrente.

  As estimativas são baseadas em preços de mercado atualizados e ajustadas ao tipo de imóvel e região.

8 Conclusões e recomendações finais

Fornece uma visão integrada sobre o ativo:

• Condição global (Boa / Razoável / Deficiente / Crítica);

• Riscos imediatos e potenciais;

• Custos de investimento a curto e médio prazo;

• Potencial de valorização ou necessidade de desinvestimento.

As recomendações finais traduzem o diagnóstico técnico em informação acionável para o comprador, o investidor ou o gestor do ativo.

Porque é importante o formato visual e a clareza do relatório?

Relatórios extensos e de leitura difícil perdem valor.

O cliente precisa de compreender rapidamente o que está bem, o que está mal e quanto custará corrigir.

Por isso, cada relatório ImoVeritas inclui:

• Sumário gráfico com ícones e cores por nível de risco;

• Fotografias numeradas e legendadas;

• Tabelas de custos e prazos;

• Anexos técnicos completos (ensaios, medições, certidões).

O formato é compatível com as práticas RICS, permitindo que investidores estrangeiros reconheçam a estrutura e a terminologia.

Conclusão

Um relatório técnico de due diligence é muito mais do que um documento de inspeção: é um instrumento de decisão estratégica.

A sua estrutura deve equilibrar rigor técnico e clareza comunicacional, traduzindo a complexidade da engenharia em informação objetiva e compreensível.

Na ImoVeritas, cada relatório segue este modelo, assegurando que o cliente tem em mãos um diagnóstico técnico fiável e um verdadeiro suporte para decisões de investimento em Portugal.