Como funciona a metodologia RICS e SCSI aplicada em Portugal?
- GESTURBE
- 6 de nov.
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Porque é que a metodologia RICS e SCSI é uma referência internacional?
As normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e SCSI (Society of Chartered Surveyors Ireland) são hoje o padrão internacional para a realização de Technical Due Diligence (TDD).
Estas orientações garantem que os relatórios técnicos sejam produzidos com consistência, imparcialidade e rastreabilidade, independentemente do país ou da dimensão do ativo.
Em Portugal, a ImoVeritas aplica esta metodologia com rigor, adaptando-a às exigências legais nacionais — como o RGEU, o RJUE, o DL 101-D/2020 (eficiência energética) e o DL 220/2008 (segurança contra incêndios).
O resultado é um modelo de due diligence que combina padrões globais com enquadramento local, garantindo credibilidade técnica perante compradores, investidores e instituições financeiras.
Quais são os princípios fundamentais da metodologia RICS/SCSI?
As guias Building Surveys & Technical Due Diligence of Commercial Property (RICS, 2020) e SCSI TDD Guidance Note (2023) definem cinco princípios base:
Clareza no escopo – o cliente deve compreender exatamente o que será avaliado e quais são as limitações do trabalho;
Independência técnica – o perito não deve ter qualquer relação com o vendedor, construtor ou mediador;
Evidência documentada – cada observação deve ser registada com fotografias, medições ou documentação;
Avaliação proporcional – o grau de detalhe deve estar ajustado ao tipo e valor do ativo;
Transparência na comunicação – o relatório deve ser claro, objetivo e compreensível por não técnicos.
Na prática, isto significa que uma due diligence técnica deve ser tanto completa como comunicável — fornecendo ao cliente informação técnica transformada em decisão.
Como se estrutura a metodologia RICS/SCSI em Portugal?
A ImoVeritas organiza a metodologia em cinco fases sequenciais:
1 Planeamento e escopo (Scope of Service)
Antes de iniciar qualquer trabalho, é elaborado um Termo de Encomenda onde se definem:
O objetivo da análise (compra, venda, reabilitação, financiamento);
A extensão do trabalho e os limites de responsabilidade;
O tipo de imóvel e as áreas acessíveis;
A data de entrega e formato do relatório.
Este documento evita mal-entendidos e assegura transparência total entre cliente e consultor técnico.
2 Recolha documental e análise preliminar
O técnico solicita e analisa documentos como:
Projetos de arquitetura e especialidades;
Licenças de construção e utilização;
Certificados energéticos;
Registos prediais e fiscais;
Relatórios de manutenção e inspeções anteriores.
Esta análise permite antecipar potenciais irregularidades (ex.: ausência de licença ou divergências entre projeto e construído) e preparar a inspeção.
3 Inspeção técnica e levantamento de campo
A visita ao imóvel é conduzida por engenheiros e arquitetos experientes, seguindo listas de verificação (checklists) padronizadas.
São observados todos os elementos acessíveis: fachadas, coberturas, estruturas, redes, sistemas AVAC, acessibilidade, segurança e conforto térmico.
As evidências são registadas com fotografias, medições e notas técnicas.
4 Avaliação de riscos e classificação
Com base nas observações, é criada uma matriz de risco que classifica cada anomalia em função da sua probabilidade e impacto (segurança, funcionalidade, custo e imagem).Cada risco é categorizado como baixo, médio, alto ou crítico, e associado a uma prioridade temporal (imediata, curto, médio ou longo prazo).
5 Relatório e comunicação dos resultados
O relatório segue o modelo RICS/SCSI, contendo:
Sumário executivo;
Descrição e escopo;
Metodologia aplicada;
Achados técnicos por sistema;
Matriz de risco e red flags;
Estimativas de custos (Capex/Opex);
Recomendações e conclusões.
Na ImoVeritas, esta estrutura é complementada com referência às normas portuguesas aplicáveis, garantindo relevância local e credibilidade internacional.
Que vantagens oferece esta metodologia?
Padronização internacional – o cliente reconhece o formato e a fiabilidade do relatório.
Rigor técnico e documental – cada conclusão tem evidência rastreável.
Transparência e comunicação eficaz – linguagem clara para decisores não técnicos.
Apoio a decisões de investimento – o relatório transforma dados em estratégia.
A aplicação rigorosa da metodologia RICS/SCSI faz da due diligence técnica um instrumento comparável entre países e entre ativos, permitindo que investidores internacionais compreendam o nível de risco com base num formato familiar.
Conclusão
A metodologia RICS/SCSI é o padrão que assegura consistência, qualidade e independência na análise técnica de imóveis.
Adaptada ao contexto português pela ImoVeritas, torna-se o elo entre boas práticas globais e a realidade local, uma garantia de rigor técnico e de transparência para quem investe em Portugal.
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