Como integrar a due diligence técnica com a avaliação imobiliária?

Porque é importante combinar análise técnica e avaliação económica?

A decisão de comprar ou investir num imóvel depende de duas variáveis inseparáveis: o estado técnico e o valor de mercado.

Uma avaliação financeira sem diagnóstico técnico ignora custos de reabilitação; uma análise técnica sem avaliação económica não quantifica retorno.

Integrar as duas vertentes é o que transforma a due diligence numa ferramenta completa de gestão de investimento imobiliário.

Como se articulam os dois processos?

1 A avaliação imobiliária

Determina o valor de mercado com base em fatores como localização, área, tipologia, comparáveis e rendibilidade esperada.

Segue normas IVS (International Valuation Standards) e, em Portugal, o Regulamento da CMVM e o Código do IMPIC.

2 A due diligence técnica

Analisa a condição física e regulamentar do ativo, identificando anomalias, riscos e custos de reabilitação (Capex/Opex).

Segue metodologias RICS/SCSI e normas nacionais (RGEU, SCIE, DL 101-D/2020).

3 A integração

Consiste em cruzar resultados técnicos com dados económicos, ajustando o valor do imóvel aos custos e riscos detetados.

Como se calcula o impacto técnico no valor de mercado?

A integração traduz-se em ajustes como:

• Correção do valor pelo custo de reabilitação imediata (dedução direta);

• Atualização da taxa de rendimento (yield) em função do risco técnico;

• Acréscimo de valor por obras de eficiência energética ou regularização urbanística;

• Estimativa de retorno do investimento (ROI) após intervenções.

Exemplo prático:

Um edifício avaliado em 1 000 000 € apresenta obras urgentes de 80 000 €.

O valor ajustado pós-due diligence é de 920 000 €, refletindo o custo técnico e melhorando a precisão da decisão.

Como esta integração beneficia compradores e investidores?

• Transparência total – o comprador sabe quanto vale o imóvel e quanto custará corrigir;

• Gestão de risco – o investidor compreende o impacto do estado técnico na rentabilidade;

• Base negocial sólida – os dados técnicos fundamentam revisões de preço e planos de investimento;

• Suporte bancário – os relatórios combinados facilitam aprovação de financiamento.

Como a ImoVeritas aplica esta integração na prática?

Cada relatório técnico é acompanhado de uma síntese económica que relaciona:

• Custos de reparação e manutenção;

• Horizonte temporal de intervenções;

• Impacto estimado na valorização do imóvel;

• Gráficos de risco e retorno.

Quando o cliente solicita, trabalhamos em conjunto com avaliadores imobiliários certificados, garantindo coerência entre diagnóstico técnico e valor económico.

Conclusão

A integração entre due diligence técnica e avaliação imobiliária é a chave para decisões imobiliárias inteligentes.

Transforma o relatório técnico num instrumento económico, e a avaliação financeira num documento tecnicamente fundamentado.

Na ImoVeritas, unimos engenharia, arquitetura e economia para oferecer uma visão completa: o que o imóvel é, quanto vale e quanto custará mantê-lo.