Qual é a diferença entre a Due Diligence Técnica e a Jurídica?

O que distingue uma due diligence técnica de uma jurídica?

Apesar de partilharem o mesmo objetivo — reduzir riscos e aumentar a transparência numa transação imobiliária, as duas análises estudam dimensões totalmente diferentes do mesmo ativo.

A due diligence técnica examina o que é tangível: a construção, os materiais, o desempenho, a segurança e a durabilidade.

A due diligence jurídica foca-se no que é documental: registos, contratos, licenças, dívidas e conformidade legal.

Ambas são complementares. Quando executadas em paralelo, revelam não só se o imóvel pode ser adquirido legalmente, mas também em que condições técnicas se encontra e qual o impacto económico dessa realidade.

Em que consiste a due diligence técnica?

A análise técnica avalia o estado físico e funcional do imóvel, identificando patologias, irregularidades construtivas, falhas de manutenção e eventuais riscos para a segurança ou para o valor de mercado.No nosso trabalho, verificamos:

• Estruturas e coberturas – integridade, fissuração, infiltrações, deformações;

• Instalações elétricas, hidráulicas e de climatização – funcionalidade e conformidade normativa;

• Desempenho energético – isolamentos, ventilação, conforto térmico;

• Conformidade urbanística e técnica – comparação entre o construído e o licenciado;

• Sustentabilidade e custos futuros – avaliação de investimentos a curto e médio prazo.

O relatório técnico traduz-se num diagnóstico visual e documental com prioridades, riscos e recomendações.

O que abrange a due diligence jurídica?

A componente jurídica analisa toda a documentação que suporta a legalidade da propriedade:

• Registo predial e matriz fiscal, para confirmar titularidade e correspondência;

• Certidões de ónus e encargos, verificando hipotecas, penhoras ou servidões;

• Licenças de construção e utilização, garantindo que o imóvel foi aprovado e concluído de acordo com a lei;

• Situação fiscal e tributária, incluindo IMI, IMT e eventuais dívidas;

• Contratos de arrendamento ou promessas de compra e venda existentes;

• Litígios ou processos judiciais que possam afetar o bem.

Esta verificação é geralmente conduzida por advogados ou solicitadores, assegurando que a operação é juridicamente segura.

Por que razão é essencial integrar as duas análises?

A prática mostra que muitas transações “legais” escondem riscos técnicos relevantes — infiltrações graves, estruturas degradadas ou sistemas em fim de vida.

Por outro lado, imóveis em bom estado construtivo podem estar sujeitos a problemas jurídicos, como hipotecas não canceladas ou alterações não licenciadas.

Ao cruzar as duas vertentes, o comprador obtém uma visão de 360 graus sobre o imóvel:

• A técnica mostra o que realmente existe e quanto custará mantê-lo;

• A jurídica mostra quem é o verdadeiro proprietário e se o imóvel pode ser transacionado sem riscos.

Trabalhar as duas em conjunto é o que garante uma decisão sólida e transparente.

Como é feita esta integração na ImoVeritas?

Na ImoVeritas coordenamos-nos frequentemente com advogados e solicitadores de confiança do cliente.

Enquanto a equipa jurídica verifica títulos e registos, nós avaliamos a conformidade física e urbanística, traduzindo achados técnicos em informação útil para os contratos.

O resultado é um relatório combinado que liga cada risco técnico ao seu enquadramento legal e financeiro.

Conclusão

A diferença entre a due diligence técnica e a jurídica não está na importância, mas no âmbito.

Uma sem a outra deixa lacunas críticas: a jurídica garante segurança formal, a técnica assegura segurança material.

Quando conjugadas, formam o verdadeiro alicerce de uma compra inteligente e livre de surpresas.