Quais são os erros mais comuns em obras de reabilitação de edifícios antigos?

Porque as obras de reabilitação exigem mais do que boa vontade?

Reabilitar edifícios antigos é uma tarefa delicada. Envolve estruturas frágeis, materiais envelhecidos e sistemas que funcionam de forma diferente dos atuais. A ausência de diagnóstico técnico e planeamento rigoroso transforma muitas obras em fontes de imprevistos, custos adicionais e patologias reincidentes.

A ImoVeritas acompanha e inspeciona obras em todo o país, e identifica padrões recorrentes de erros que poderiam ser evitados com uma due diligence técnica e um projeto bem fundamentado.

1 Iniciar obras sem diagnóstico técnico prévio

É o erro mais frequente e o mais grave. Sem levantamento estrutural e construtivo, o empreiteiro atua “às cegas”.Consequência: aparecem fissuras, humidades e instabilidades logo após as primeiras demolições.

Solução: realizar diagnóstico técnico e ensaios não destrutivos antes de qualquer intervenção (humidade, termografia, endoscopia, medições de espessura).

2 Substituir materiais sem avaliar compatibilidade

Materiais modernos aplicados sobre substratos antigos — como argamassas cimentícias sobre paredes de cal — geram tensões e destacamentos.

Incompatibilidades físico-químicas são causa de falhas precoces.

Solução: seguir recomendações do LNEC E 464 e E 471, garantindo compatibilidade entre novos e antigos materiais.

3 Ignorar problemas estruturais ocultos

Muitas reabilitações priorizam acabamentos e ignoram elementos críticos como vigas de madeira, fundações e ligações metálicas. Estas negligências levam a colapsos localizados e comprometem a segurança.

Solução: inspeção estrutural completa, com sondagens e análise de patologias (corrosão, podridão, deformações).

4 Não tratar humidades na origem

Reparar paredes sem eliminar a causa da humidade é desperdiçar recursos. A maioria das patologias deriva de infiltrações, condensações e capilaridade não tratadas na origem.

Solução: diagnóstico de humidades com métodos físicos (detetor de condutividade, termografia, amostragem) e soluções técnicas adequadas (impermeabilização, ventilação, barreiras capilares).

5 Falta de coordenação entre especialidades

Projetos elaborados isoladamente, arquitetura sem engenharia, ou vice-versa — geram conflitos em obra e soluções improvisadas.

Solução: coordenação técnica desde a fase de projeto, com reuniões integradas entre arquitetos, engenheiros e técnicos de segurança.

6 Desrespeito pelas normas legais e urbanísticas

Alterações de uso ou ampliações não licenciadas podem inviabilizar a legalização e a venda futura.

Solução: consulta prévia à Câmara Municipal e conformidade com o RJUE (DL 555/99) e RGEU antes de intervir.

Conclusão

Os erros mais comuns em reabilitação resultam de falta de diagnóstico, de compatibilidade e de planeamento técnico. Com metodologia rigorosa, a ImoVeritas evita estes riscos, assegurando que cada intervenção respeita a integridade do edifício, o enquadramento legal e a viabilidade económica. Reabilitar bem é preservar o passado com ciência e não com improviso.