Quais são as boas práticas segundo a RICS e a SCSI?

O que são as normas RICS e SCSI e porque são importantes?

As normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e SCSI (Society of Chartered Surveyors Ireland) são hoje as principais referências internacionais para a execução de Technical Due Diligence (TDD) em ativos imobiliários.

Estabelecem princípios, terminologia, responsabilidades e boas práticas que asseguram qualidade, transparência e comparabilidade entre relatórios técnicos — aspetos essenciais num mercado globalizado.

Em Portugal, estas metodologias são cada vez mais aplicadas por consultoras técnicas independentes, fundos de investimento e peritos que atuam em aquisições e avaliações de edifícios. A ImoVeritas adapta estas normas ao contexto português, conjugando-as com o quadro legal nacional — o RGEU, o Regulamento de Segurança Contra Incêndios (DL 220/2008), o Regulamento de Eficiência Energética (DL 101-D/2020) e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Como é definida a metodologia de uma due diligence técnica segundo a RICS e a SCSI?

Segundo as guias Building Surveys & Technical Due Diligence of Commercial Property (RICS, 2020) e SCSI TDD Guidance Note (2023), a metodologia divide-se em cinco fases estruturais:

1️⃣ Planeamento e definição de escopo (Scope of Service);

2️⃣ Recolha documental e análise preliminar;

3️⃣ Inspeção técnica ao imóvel;

4️⃣ Avaliação de riscos e priorização de ações;

5️⃣ Relatório e comunicação de resultados.

Cada uma deve seguir critérios de consistência, rastreabilidade e imparcialidade.

Como se define o escopo de serviço (“Scope of Service”)?

A RICS exige que o escopo seja formalizado por escrito, identificando:

• Objetivos do cliente (compra, financiamento, arrendamento, fusão, reabilitação);

• Limites da inspeção (áreas acessíveis, exclusões, restrições de tempo e equipamentos);

• Profissionais envolvidos e responsabilidades;

• Formato e prazo do relatório.

Em Portugal, esta fase é essencial para alinhar expectativas entre o cliente e a equipa técnica — evitando mal-entendidos sobre o nível de profundidade da análise (por exemplo, inspeção visual vs. ensaios destrutivos).

Como deve ser feita a recolha e validação de informação?

As boas práticas RICS e SCSI determinam que o técnico deve solicitar e analisar toda a documentação relevante: projetos de arquitetura e especialidades, licenças, certificados energéticos, relatórios de inspeções anteriores, registos de manutenção, atas de condomínio, garantias e seguros.

A análise documental é a base para compreender o contexto do edifício e planear a inspeção.

No caso português, cruzamos ainda estes elementos com as plataformas públicas (Balcão do Empreendedor, SNIG, Caderneta Predial, Certidão de Registo Predial), garantindo conformidade urbanística e propriedade validada.

Como é conduzida a inspeção técnica segundo a RICS/SCSI?

A inspeção deve ser realizada por profissionais competentes, com registo de observações fotográficas e notas de campo.As normas definem quatro níveis de observação:

• Observação geral (walk-through) – análise visual não invasiva;

• Observação detalhada – inspeção próxima de componentes críticos;

• Ensaios pontuais – medições instrumentais (humidade, termografia, detecção elétrica, etc.);

• Consulta a terceiros – pedidos de pareceres especializados (estrutural, geotécnico, ambiental).

A visita deve abranger todas as zonas acessíveis: coberturas, fachadas, caves, zonas técnicas, áreas comuns e frações representativas. No caso de imóveis em uso, é essencial minimizar perturbações e respeitar normas de segurança.

Como é feita a avaliação de riscos e a priorização de ações?

RICS e SCSI recomendam o uso de matrizes de risco baseadas em dois eixos: probabilidade e impacto.Cada anomalia ou desconformidade recebe uma classificação de risco (baixo, médio, alto, crítico).

Além disso, é atribuída uma prioridade temporal:

• Imediata (curto prazo) – risco para segurança, legalidade ou operação;

• Médio prazo (1-3 anos) – risco funcional ou estético relevante;

• Longo prazo (> 3 anos) – manutenção preventiva e eficiência.

Estas matrizes convertem observações técnicas em informação estratégica para negociação e planeamento financeiro.

Quais são as características de um relatório conforme a RICS e SCSI?

Um relatório técnico deve incluir:

• Sumário executivo – principais riscos, conclusões e recomendações;

• Descrição do imóvel e escopo;

• Metodologia aplicada e limitações;

• Achados técnicos por sistema (estrutura, fachadas, coberturas, interiores, instalações, segurança);

• Matriz de risco e “red flags”;

• Estimativa de custos Capex/Opex;

• Conclusões e recomendações hierarquizadas.

Os relatórios da ImoVeritas seguem este formato, acrescidos de referência às normas nacionais e observações fotográficas georreferenciadas.

Como comunicar os resultados ao cliente?

A RICS valoriza a clareza. O relatório deve ser inteligível para não técnicos e permitir decisões rápidas.Na prática, fornecemos:

• Sumário executivo visual, com gráficos de risco e prioridades;

• Tabelas de custos indicativos, associadas a prazos e riscos;

• Reunião de esclarecimento, garantindo que o cliente compreende cada recomendação.

A transparência é parte da ética profissional prevista no RICS Global Standards (Red Book) — um princípio que também norteia a atuação da ImoVeritas.

Conclusão

Adotar as normas RICS e SCSI é mais do que cumprir uma metodologia internacional — é garantir credibilidade, rigor e comparabilidade.

Quando adaptadas ao contexto português e combinadas com legislação local, estas práticas elevam a qualidade dos relatórios e reforçam a confiança entre comprador, investidor e entidade financiadora.

Na ImoVeritas, cada due diligence técnica segue estes padrões, assegurando que cada decisão é sustentada em evidência, transparência e conhecimento técnico sólido.