Porque é essencial uma due diligence técnica em edifícios e terrenos?

Porque deve ser feita uma due diligence técnica em edifícios e terrenos?

Edifícios e terrenos são ativos de maior escala e complexidade — e, por isso mesmo, de maior risco.

Quer se trate da compra de um edifício inteiro, de um imóvel para reabilitação ou de um terreno para construção, o comprador precisa de garantir que o investimento é tecnicamente sólido, legalmente viável e financeiramente sustentável.

A due diligence técnica edifícios terrenos é a ferramenta que permite avaliar a integridade construtiva, o enquadramento urbanístico e o potencial de valorização ou desenvolvimento de um ativo.

Quais são os objetivos deste tipo de due diligence?

A ImoVeritas realiza este tipo de trabalho para:

• Investidores que pretendem adquirir edifícios para arrendamento, reconversão ou venda;

• Promotores imobiliários que avaliam terrenos antes de submeter projetos de arquitetura;

• Empresas que planeiam mudar de instalações ou expandir a operação.

O objetivo é identificar riscos (técnicos, legais, ambientais e económicos) e validar oportunidades, garantindo que as decisões são baseadas em dados concretos e não em perceções.

O que é avaliado em edifícios?

Nos edifícios, o foco está em três eixos principais:

1. Estado construtivo e estrutural — análise de fundações, lajes, fachadas, coberturas, escadas e zonas comuns;

2. Conformidade técnica e regulamentar — comparação com o RGEU, SCIE, REH e licenças camarárias;

3. Desempenho e manutenção — avaliação de instalações técnicas, eficiência energética, segurança e planos de manutenção.

Também é verificada a documentação legal: licenças de construção e utilização, ficha técnica, certificações energéticas, atas de condomínio e eventuais autos de vistoria.

O que é analisado em terrenos urbanos ou rústicos?

Nos terrenos, o foco é diferente e mais urbanístico.

A ImoVeritas analisa:

• Situação registral e fiscal (propriedade, servidões, ónus e encargos);

• Classificação no PDM (Plano Diretor Municipal) e regimes especiais (REN, RAN, ARU, ZEP);

• Condições topográficas e geotécnicas (declive, estabilidade, acessos, drenagem);

• Infraestruturas existentes (rede de água, saneamento, eletricidade, gás, telecomunicações);

• Restrições ambientais ou arqueológicas;

• Histórico de contaminação do solo (em zonas industriais).

O relatório indica o potencial de edificabilidade, os condicionamentos legais e as medidas mitigadoras necessárias.

Como é conduzido o processo técnico?

O processo segue metodologia RICS/SCSI, adaptada à legislação portuguesa:

1. Análise documental – levantamento de licenças, plantas, registos e certidões;

2. Inspeção ou vistoria – observação direta do edifício ou terreno;

3. Avaliação de risco – matriz de probabilidade e impacto;

4. Relatório técnico – síntese dos achados, conclusões e recomendações.

Nos terrenos, podem ser integradas análises geotécnicas, estudos de impacto ambiental ou levantamentos topográficos complementares.

Quais são os riscos mais comuns nestes ativos?

Entre os riscos mais frequentes encontramos:

• Estruturas degradadas e infiltrações em edifícios antigos;

• Instalações elétricas e hidráulicas em fim de vida;

• Ausência de manutenção de fachadas e coberturas;

• Licenças ou autorizações caducadas;

• Edificabilidade inferior à esperada;

• Terrenos em zonas sujeitas a restrições ambientais ou inundação.

A avaliação precoce destes fatores permite evitar investimentos em ativos inviáveis ou subvalorizados.

Como utilizar o relatório técnico na negociação e no planeamento?

O relatório final é uma ferramenta de decisão que permite:

• Renegociar o preço de aquisição com base em custos de reabilitação;

• Avaliar a viabilidade de projetos futuros (reabilitação, reconversão, construção nova);

• Planear o investimento e o retorno esperado;

• Cumprir exigências bancárias em operações de financiamento ou garantia.

Na ImoVeritas, o relatório inclui matriz de risco, custos estimados, mapas de prioridades e fotografias documentais, tudo apresentado com linguagem técnica acessível.

Conclusão

Tanto em edifícios como em terrenos, a due diligence técnica é a etapa que separa um investimento seguro de uma decisão arriscada.

Revela o que está escondido — seja uma fissura estrutural, um problema ambiental ou uma limitação urbanística — e traduz essa informação em números e estratégias.

A ImoVeritas assegura um processo completo, imparcial e baseado nas normas internacionais, adaptado à realidade do mercado português, para que cada decisão seja feita com conhecimento e segurança.