Porque deve realizar uma due diligence técnica antes de comprar um apartamento?

Porque é essencial uma due diligence técnica em apartamentos?

Ao comprar um apartamento, o comprador adquire não só a fração privada, mas também uma quota-parte das zonas comuns do edifício — e é aí que residem muitos dos riscos invisíveis.

Fachadas degradadas, infiltrações na cobertura, elevadores antigos ou sistemas elétricos obsoletos podem gerar custos inesperados que recaem sobre todos os condóminos.

Uma due diligence técnica apartamento Portugal fornece uma imagem completa da fração e das partes comuns, revelando riscos que frequentemente passam despercebidos numa simples visita comercial.

Que aspetos devem ser avaliados numa due diligence a apartamentos?

A avaliação técnica inclui duas dimensões distintas:

1. A fração autónoma — condição das paredes, tetos, caixilharias, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, ventilação e conforto térmico.

2. As zonas comuns — fachadas, coberturas, escadas, garagens, elevadores, colunas de águas e esgotos, espaços técnicos, iluminação e ventilação.

É também avaliada a gestão condominial, através das atas e do fundo de reserva, para identificar obras planeadas, conflitos entre condóminos ou incumprimentos de manutenção.

Quais são as patologias mais comuns em edifícios multifamiliares?

As anomalias que encontramos com maior frequência são:

• Infiltrações nas coberturas planas e varandas;

• Fissuras estruturais e degradação das fachadas;

• Falhas de impermeabilização em garagens;

• Deterioração de caixilharias e juntas de dilatação;

• Instalações elétricas comuns em fim de vida;

• Elevadores fora de norma ou com manutenções irregulares;

• Deficiente ventilação em caves ou zonas húmidas;

• Ausência de plano de manutenção.

Mesmo um edifício recente pode apresentar defeitos de execução ou ausência de manutenção preventiva.

Como é conduzido o processo técnico em edifícios em propriedade horizontal?

A ImoVeritas realiza o processo de acordo com as normas RICS/SCSI, ajustadas à realidade da propriedade horizontal portuguesa.

O trabalho inclui:

• Recolha de documentação junto do administrador do condomínio;

• Inspeção das zonas comuns e de uma ou mais frações representativas;

• Registo fotográfico e fichas técnicas de observação;

• Avaliação da conformidade com o RGEU e o DL 101-D/2020 (eficiência energética);

• Relatório técnico com classificação de riscos e recomendações.

Cada relatório é acompanhado de uma matriz de risco e de estimativas de custos por condómino, facilitando a negociação e a gestão condominial.

Porque é importante analisar o fundo de reserva e as atas do condomínio?

O fundo de reserva é o orçamento destinado a futuras obras de manutenção. Se estiver esgotado, significa que as próximas intervenções terão de ser pagas diretamente pelos condóminos.

As atas do condomínio revelam o histórico de obras, reclamações e decisões pendentes.

Verificar estes documentos permite antecipar responsabilidades financeiras que o comprador herdará após a escritura.

Que documentos deve exigir antes da compra de um apartamento?

Antes de avançar, é essencial obter:

• Licença de utilização do edifício;

• Certidão do registo predial e caderneta predial atualizadas;

• Atas de condomínio dos últimos dois anos;

• Certificado energético da fração;

• Ficha técnica da habitação (quando aplicável);

• Comprovativo de ausência de dívidas condominiais;

• Projetos e plantas (para verificar alterações ou ampliações).

Esta documentação deve ser analisada em conjunto com a inspeção técnica para confirmar coerência e legalidade.

Como usar o relatório técnico na negociação e na gestão futura?

O relatório de due diligence técnica permite:

• Negociar o preço de aquisição com base em custos identificados;

• Planear obras futuras, com prazos e prioridades;

• Avaliar a sustentabilidade do edifício e o impacto nos custos energéticos;

• Evitar litígios condominiais, ao documentar o estado real das zonas comuns.

Muitos administradores de condomínio utilizam posteriormente o relatório como base para planos de manutenção e gestão de fundos.

Conclusão

Comprar um apartamento em Portugal implica compreender não só a fração privada, mas também a “parte invisível” do edifício.

A due diligence técnica transforma a decisão de compra num processo consciente, revelando riscos, custos e responsabilidades partilhadas.

Na ImoVeritas, avaliamos cada detalhe — da estrutura à documentação, para que cada comprador saiba exatamente o que está a adquirir e possa investir com total confiança.