Antes de comprar uma moradia em Portugal, o que deve saber?

Porque deve fazer uma análise técnica antes de comprar uma moradia?

Comprar uma moradia em Portugal é um investimento importante — muitas vezes o maior que uma família faz na vida. Mas a aparência visual de uma casa raramente conta toda a história.

Rachaduras, infiltrações, humidades, coberturas degradadas ou ampliações não licenciadas são problemas que podem transformar o sonho da casa própria num pesadelo financeiro.

A due diligence técnica moradia Portugal é o processo que garante ao comprador uma visão completa sobre o estado real do imóvel. Através de inspeções detalhadas e verificação documental, é possível identificar falhas construtivas, desconformidades legais e custos futuros de reabilitação ou manutenção.

Que riscos técnicos e legais existem na compra de moradias?

O mercado português apresenta uma enorme diversidade de moradias — desde construções novas em loteamentos até casas reabilitadas em centros históricos ou imóveis rurais. Cada tipo tem os seus riscos específicos:

• Moradias recentes → erros de execução, impermeabilizações deficientes, falhas em sistemas de ventilação ou de drenagem.

• Moradias antigas → fissuras estruturais, humidades ascendentes, degradação de rebocos e coberturas.

• Moradias reabilitadas → intervenções parciais sem licenciamento, incompatibilidades entre materiais antigos e modernos.

• Moradias isoladas ou rurais → problemas de saneamento, fossa séptica não conforme, ausência de rede pública de água ou eletricidade.

Além dos aspetos técnicos, há riscos urbanísticos e documentais: ampliações não declaradas à Câmara Municipal, anexos ilegais, ou divergências entre a caderneta predial e o registo predial.

Como é realizada uma due diligence técnica a uma moradia?

A ImoVeritas segue um método estruturado e independente, baseado nas normas RICS e SCSI adaptadas ao contexto português. O processo divide-se em quatro fases:

1. Recolha documental: licenças de construção e utilização, plantas, projetos de arquitetura e especialidades, certificado energético, caderneta predial, atas de condomínio (quando aplicável).

2. Inspeção técnica: observação detalhada da estrutura, fachadas, coberturas, caixilharias, impermeabilizações, redes de águas, esgotos, eletricidade e gás.

3. Avaliação de riscos e custos: classificação de anomalias segundo gravidade e urgência, com estimativas de reparação e manutenção (Capex e Opex).

4. Relatório técnico: conclusões claras, prioridades e recomendações, acompanhadas de fotografias e matriz de risco.

Quais são as patologias mais frequentes em moradias?

Durante as inspeções, as anomalias mais comuns incluem:

• Infiltrações em coberturas planas ou terraços;

• Fissuração em fachadas ou paredes estruturais;

• Humidades ascendentes ou condensações interiores;

• Corrosão de armaduras em elementos de betão;

• Degradação de rebocos e pinturas;

• Caixilharias obsoletas e pontes térmicas;

• Instalações elétricas ou hidráulicas fora de norma;

• Drenagens e ventilação insuficientes.

A identificação precoce destas falhas permite ao comprador avaliar se o imóvel mantém o valor de mercado anunciado e quanto custará corrigi-las.

Que documentos devem ser verificados antes da compra?

Uma moradia legalizada deve ter:

• Licença de utilização emitida pela Câmara Municipal;

• Certidão de registo predial atualizada (propriedade e ónus);

• Caderneta predial coerente com a realidade construída;

• Certificado energético válido;

• Projetos de arquitetura e especialidades aprovados;

• Faturas ou garantias de obras recentes, quando existam.

A análise conjunta dos documentos e da inspeção técnica assegura que o imóvel está regularizado e apto para uso residencial.

Como usar o relatório técnico na negociação?

O relatório de due diligence técnica é uma ferramenta poderosa:

• Permite renegociar o preço, justificando-o com base em custos de correção;

• Pode condicionar a assinatura do contrato-promessa, exigindo correções prévias;

• Serve como referência para manutenção futura, mesmo após a compra.

Os bancos e fundos de investimento também valorizam este documento para decisões de crédito ou avaliação de risco.

Conclusão

Antes de comprar uma moradia em Portugal, a informação técnica é o seu maior aliado.

A due diligence técnica garante que o investimento é feito com conhecimento de causa, sem surpresas nem custos ocultos.

Na ImoVeritas, transformamos a inspeção técnica num processo de decisão transparente, onde cada recomendação é suportada por evidência, experiência e total independência.