O que é uma Due Diligence Técnica e porque deve ser feita antes de comprar um imóvel em Portugal ?

Comprar um imóvel é um momento decisivo, seja uma moradia para viver, um apartamento para arrendar ou um edifício para investimento. No entanto, por trás de cada fachada podem esconder-se problemas construtivos, irregularidades urbanísticas ou custos ocultos que comprometem o valor real do ativo.

É aqui que entra a Due Diligence Técnica — uma ferramenta essencial para garantir que o comprador conhece exatamente o que está a adquirir.

O que é uma Due Diligence Técnica?

A Due Diligence Técnica (ou Technical Due Diligence, TDD) é um processo de avaliação técnica, construtiva e documental de um imóvel, realizado antes da compra, com o objetivo de identificar anomalias, riscos e não conformidades que possam afetar a sua utilização, segurança, valor ou viabilidade futura.

Trata-se de uma análise independente e objetiva, conduzida por engenheiros e arquitetos especializados, que combina inspeções no local com a verificação detalhada da documentação técnica e legal do imóvel — licenças, projetos, certificados energéticos, relatórios de manutenção e conformidade urbanística.

O resultado é um relatório técnico completo e imparcial, que descreve o estado real do imóvel e apresenta recomendações e estimativas de custos de reparação, reabilitação e manutenção (CAPEX e OPEX).

Para que serve uma Due Diligence Técnica?

A Due Diligence Técnica serve, acima de tudo, para proteger o comprador. Permite-lhe conhecer antecipadamente os riscos técnicos e legais associados ao imóvel, evitando surpresas desagradáveis após a assinatura do contrato.

Este processo é fundamental para:

• Avaliar a condição física e funcional do edifício;

• Identificar deficiências construtivas ou patologias (fissuras, infiltrações, corrosão, degradação de materiais);

• Confirmar a conformidade legal e urbanística da construção;

• Estimar custos futuros de reparação e manutenção;

• Apoiar decisões de compra, reabilitação ou investimento com base em dados técnicos concretos.

Em suma, uma Due Diligence Técnica transforma a incerteza em informação — e a informação em segurança.

Em que imóveis é recomendada?

A Due Diligence Técnica é recomendada em qualquer tipo de imóvel, independentemente da sua dimensão ou uso.Pode aplicar-se a:

• Moradias unifamiliares — para detetar alterações não licenciadas, problemas estruturais ou deficiências de isolamento;

• Apartamentos e frações autónomas — para avaliar tanto o interior da fração como o estado das partes comuns e do condomínio;

• Edifícios de habitação, comércio ou serviços — para verificar a viabilidade técnica e económica antes de um investimento;

• Lojas e escritórios — para confirmar se o espaço cumpre as normas de segurança, acessibilidade e licenciamento da atividade;

• Terrenos urbanos — para confirmar a viabilidade construtiva e as condicionantes urbanísticas.

Em todos os casos, o princípio é o mesmo: avaliar antes de comprar.

O que é avaliado numa Due Diligence Técnica?

Cada processo é adaptado ao tipo de imóvel, mas geralmente abrange três grandes áreas de análise:

1. Avaliação documental e urbanística

Verificação de licenças, autorizações, projetos aprovados, registos prediais, certidões fiscais e certificação energética.Confirma-se se o imóvel foi construído, ampliado ou alterado conforme o licenciamento municipal.

2. Avaliação técnica e construtiva

Inspeção física ao imóvel, analisando estrutura, fachadas, coberturas, impermeabilizações, redes técnicas (água, eletricidade, gás, AVAC, esgotos, telecomunicações), conforto térmico, segurança e acessibilidade.São detetadas anomalias visíveis e avaliada a necessidade de intervenções corretivas.

3. Avaliação funcional e operacional

Identificação de riscos que possam afetar a utilização ou a rentabilidade do imóvel — desde falhas técnicas até limitações regulamentares ou de desempenho energético.

Esta informação é consolidada num relatório técnico de Due Diligence, que fornece uma visão completa do ativo e permite ao comprador tomar decisões informadas.

O que pode acontecer se não fizer uma Due Diligence Técnica?

Comprar sem uma análise técnica prévia é, muitas vezes, assumir riscos ocultos.Entre os problemas mais comuns estão:

• Obras não licenciadas ou fora do projeto aprovado;

• Infiltrações e humidades ocultas;

• Estruturas degradadas ou elementos em fim de vida útil;

• Instalações elétricas ou hidráulicas obsoletas;

• Custos de reabilitação inesperados;

• Dificuldade em arrendar ou vender devido a irregularidades urbanísticas.

Em muitos casos, os prejuízos associados a uma má compra superam largamente o custo de uma Due Diligence Técnica.Investir sem avaliar é confiar no acaso; investir com informação é proteger o seu capital.

O resultado: informação técnica que gera confiança

No final do processo, o comprador recebe um relatório técnico independente, redigido de forma clara e fundamentada. Este documento inclui o diagnóstico do imóvel, fotografias, conclusões técnicas, estimativas de custos e recomendações práticas para correção ou mitigação de riscos.

O relatório pode ser usado para:

• Apoiar negociações de compra;

• Renegociar preços quando há deficiências relevantes;

• Planear intervenções futuras;

• Apresentar documentação técnica a bancos, investidores ou seguradoras.

Conclusão: informação é segurança

A Due Diligence Técnica é mais do que um relatório, é um instrumento de proteção e confiança.Num mercado imobiliário onde nem sempre tudo está visível ou devidamente licenciado, o comprador informado é aquele que evita riscos, protege o seu investimento e garante tranquilidade no futuro.

Na ImoVeritas, acreditamos que comprar com informação é comprar com segurança.Cada imóvel é analisado com o mesmo rigor e independência que aplicaríamos se o imóvel fosse nosso.