Como identificar e classificar riscos técnicos em ativos imobiliários?

Porque a gestão de risco é vital no setor imobiliário?

O valor de um edifício depende não apenas da sua localização, mas também da sua condição técnica e do controlo dos riscos associados à sua utilização. Fissuras estruturais, sistemas elétricos desatualizados, infiltrações, falhas de SCIE ou irregularidades urbanísticas são riscos que podem comprometer a segurança, o valor e a rentabilidade do ativo.

A ImoVeritas aplica metodologias de gestão de risco técnico (ISO 31000) para identificar, avaliar e classificar as ameaças que afetam cada imóvel, fornecendo ao proprietário um mapa técnico de risco patrimonial.

O que é um risco técnico?

É a probabilidade de ocorrência de uma falha técnica com impacto na segurança, na funcionalidade ou no valor do imóvel.Pode resultar de:

• Deficiências construtivas ou estruturais;

• Má execução ou envelhecimento de materiais;

• Falta de manutenção preventiva;

• Desconformidade com normas e regulamentos.

Como é feita a identificação dos riscos técnicos?

1. Análise documental – licenças, projetos, relatórios e históricos de manutenção;

2. Inspeção visual e instrumental – observação de patologias e medições;

3. Avaliação normativa – cruzamento com regulamentos (RGEU, REH, SCIE, RJUE);

4. Classificação preliminar – risco baixo, médio ou elevado.

A identificação baseia-se em evidência técnica objetiva, não em perceções.

Como a ImoVeritas classifica os riscos técnicos?

O modelo ImoVeritas utiliza uma matriz tridimensional de risco, que avalia:

Como a ImoVeritas classifica os riscos técnicos?

O modelo ImoVeritas utiliza uma matriz tridimensional de risco, que avalia:

Critério	Descrição	Exemplo
Gravidade (G)	Impacto potencial sobre segurança, estrutura ou valor	Fissura estrutural = G3
Probabilidade (P)	Frequência ou probabilidade de ocorrência	Infiltração sazonal = P2
Urgência (U)	Prazo recomendado para intervenção	Imediato / curto / médio prazo

O nível de risco (R) resulta da equação R = G × P, ajustado pela urgência. O resultado é representado por cores (verde, amarelo, laranja, vermelho) para fácil interpretação.

Que tipos de riscos são avaliados?

• Estruturais: estabilidade, fissuração, deformações;

• Construtivos: impermeabilizações, fachadas, coberturas;

• Funcionais: sistemas elétricos, hidráulicos e AVAC;

• Legais e urbanísticos: licenças, conformidade documental;

• Ambientais e energéticos: desempenho térmico e eficiência;

• Operacionais: manutenção, segurança e acessibilidade.

Como os resultados são apresentados?

O relatório técnico inclui:

• Tabelas e mapas de risco por sistema construtivo;

• Fotografias e descrição das anomalias;

• Recomendação de medidas corretivas;

• Priorização de intervenções segundo risco acumulado;

• Estimativas de custo e prazo.

Quais são os benefícios desta abordagem?

• Antecipação de falhas técnicas e redução de custos futuros;

• Tomada de decisão informada para manutenção e investimento;

• Cumprimento de obrigações legais e seguradoras;

• Valorização do ativo ao demonstrar controlo técnico e documental;

• Confiança junto de bancos, fundos e investidores.

Conclusão

Identificar e classificar riscos é o primeiro passo para gerir património de forma inteligente. A ImoVeritas aplica metodologia científica, rastreável e independente, que transforma o risco técnico em informação estratégica. O resultado é um património mais seguro, eficiente e valorizado, com decisões baseadas em dados, não em suposições.