Como o RJUE regula a legalização e a reabilitação urbana?

O que é o RJUE?

O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, regula todas as operações urbanísticas em território nacional. É o diploma central da atividade urbanística e da legalização de imóveis, definindo como devem ser licenciadas, executadas, fiscalizadas e utilizadas as construções.

Na prática, o RJUE é a referência legal principal para qualquer processo de legalização, ampliação, alteração, reconstrução ou reabilitação urbana, e constitui uma das bases da due diligence técnica conduzida pela ImoVeritas.

Quais são os principais objetivos do RJUE?

1. Assegurar o ordenamento e a disciplina urbanística;

2. Garantir que as obras cumprem os planos municipais e regulamentos técnicos;

3. Promover a segurança, salubridade e eficiência das edificações;

4. Criar instrumentos legais para regularização de imóveis existentes;

5. Estimular a reabilitação urbana e a conservação do património.

O diploma aplica-se tanto a obras novas como a reabilitações, alterações de uso, demolições e reconstruções.

Como o RJUE define os tipos de obras urbanísticas?

O artigo 4.º classifica as obras em:

• Obras sujeitas a licença municipal: intervenções estruturais, ampliações ou construções novas;

• Obras sujeitas a comunicação prévia: alterações não estruturais e pequenas reabilitações;

• Obras isentas de controlo prévio: manutenção ou reparações simples.

  
  

Durante uma due diligence técnica, a ImoVeritas verifica se as intervenções executadas no imóvel foram enquadradas corretamente nestas categorias e se existem licenças válidas ou caducadas.

Como o RJUE enquadra os processos de legalização?

O artigo 102.º permite a legalização de obras já executadas, desde que cumpram as normas urbanísticas e técnicas em vigor. Isto significa que o proprietário pode regularizar a situação através de:

• Pedido de licença de alteração;

• Comunicação prévia de legalização;

• Ou processo de revalidação da licença de utilização.

A ImoVeritas prepara a avaliação técnica e documental necessária para fundamentar estes pedidos, garantindo que o processo seja tecnicamente viável e juridicamente consistente.

Qual é a relação do RJUE com a reabilitação urbana?

O RJUE foi alterado pela Lei n.º 32/2012, que simplificou os procedimentos de reabilitação em centros históricos e Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).Nessas zonas, muitas obras passaram a estar sujeitas a comunicação prévia simplificada, o que agiliza o investimento e incentiva a recuperação do património.

A ImoVeritas aplica o RJUE no enquadramento técnico de projetos de reabilitação, assegurando:

• Conformidade das obras com o uso e volumetria existentes;

• Cumprimento das condições de segurança e eficiência;

• Compatibilidade com os planos municipais (PDM e regulamentos urbanísticos).

Como a due diligence técnica aplica o RJUE na prática?

Durante a avaliação, a ImoVeritas:

1. Analisa licenças de construção, utilização e autorizações de alteração;

2. Verifica se as obras executadas estão cobertas por licenças válidas;

3. Identifica ampliações ou usos não autorizados;

4. Indica os procedimentos de regularização possíveis (licença, comunicação, isenção).

O relatório técnico inclui sempre um parecer urbanístico fundamentado, com base nos artigos aplicáveis do RJUE.

Conclusão

O RJUE é o “manual jurídico” da urbanização e da reabilitação em Portugal. Permite distinguir o que está legal, o que pode ser legalizado e o que precisa de correção. A ImoVeritas interpreta o RJUE de forma técnica e prática, transformando um texto legal complexo num instrumento de gestão e segurança jurídica para investidores, proprietários e promotores. Compreender o RJUE é o primeiro passo para construir e reabilitar com confiança.