Como interpretar um relatório de Due Diligence Técnica?

Porque é fundamental saber interpretar um relatório de due diligence técnica?

Um relatório técnico é mais do que um conjunto de observações — é um documento estratégico que permite compreender o verdadeiro estado do imóvel e fundamentar decisões de compra, investimento ou reabilitação.

Saber interpretá-lo é transformar dados técnicos em informação prática e em poder de negociação.

Como está estruturado um relatório técnico?

Na ImoVeritas seguimos a estrutura recomendada pela RICS/SCSI:

1. Sumário executivo – síntese dos riscos críticos e das conclusões principais;

2. Descrição do imóvel e do escopo da análise;

3. Metodologia aplicada e limitações;

4. Resultados por área técnica – estruturas, coberturas, fachadas, interiores, instalações, segurança, eficiência energética;

5. Matriz de risco – classificação das anomalias por gravidade e urgência;

6. Estimativa de custos – investimentos (Capex) e custos operacionais (Opex);

7. Conclusões e recomendações – ações corretivas, preventivas e de valorização.

Cada secção deve ser lida de forma integrada — o relatório não se resume às fotografias, mas à análise das implicações técnicas e financeiras de cada achado.

Como identificar as “red flags”?

As red flags são sinais de alerta destacados no relatório. Representam problemas críticos que podem comprometer a segurança, a legalidade ou o valor do imóvel.

Exemplos comuns:

• Fissuras estruturais com indícios de movimento ativo;

• Infiltrações em coberturas planas ou varandas;

• Falta de licença de utilização ou divergência entre projeto e construído;

• Sistemas elétricos obsoletos sem conformidade com o RGIE;

• Ausência de plano de manutenção ou incumprimento de SCIE.

Estas situações exigem intervenção imediata e podem justificar renegociação do preço ou a inclusão de cláusulas de correção pré-aquisição.

Como compreender a matriz de risco?

A matriz cruza dois fatores: probabilidade de falha e impacto (em segurança, funcionalidade, custo ou imagem).Cada anomalia é classificada em quatro níveis:

• Crítico → risco elevado e impacto imediato;

• Alto → risco relevante a curto prazo;

• Médio → risco controlável com manutenção;

• Baixo → risco reduzido ou apenas estético.

Esta matriz ajuda a estabelecer prioridades e a planear intervenções com racionalidade financeira.

Como interpretar a estimativa de custos?

Os custos são apresentados em duas categorias:

• Capex (Capital Expenditure) → investimentos necessários para reparar ou substituir componentes;

• Opex (Operational Expenditure) → custos de manutenção e operação recorrente.

As estimativas têm caráter indicativo e destinam-se a orientar o comprador na negociação.Por exemplo, se a reabilitação das fachadas for estimada em 45 000 €, o comprador pode negociar desconto equivalente ou exigir execução prévia das obras.

Como usar o relatório para negociar?

O relatório técnico é uma poderosa ferramenta de negociação:

• Na compra, permite ajustar o preço às condições reais do imóvel;

• Na venda, demonstra transparência e aumenta credibilidade;

• No financiamento, dá ao banco confiança sobre o ativo;

• Na gestão patrimonial, serve de base para planos de manutenção plurianuais.

Negociar com base em dados técnicos reduz subjetividade e evita litígios futuros.

Como ler as recomendações e prioridades?

Cada recomendação é acompanhada de um horizonte temporal:

• Imediata (0-6 meses) – riscos graves ou incumprimentos legais;

• Curto prazo (1-2 anos) – obras necessárias para manter desempenho funcional;

• Médio prazo (3-5 anos) – intervenções preventivas;

• Longo prazo (> 5 anos) – medidas de valorização ou eficiência.

Com esta informação, o comprador pode planear o investimento e o retorno, evitando surpresas financeiras.

Como garantir que o relatório é fiável?

Verifique se o relatório cumpre os seguintes critérios:

• É assinado por técnicos qualificados e independentes;

• Apresenta metodologia e limitações explícitas;

• Contém evidências fotográficas;

• Baseia-se em normas reconhecidas (RICS, SCSI, ASTM, ISO);

• Fornece conclusões objetivas e não publicitárias.

Na ImoVeritas, cada relatório passa por revisão técnica interna e é entregue com glossário de termos e anexo fotográfico georreferenciado.

Conclusão

Interpretar um relatório de due diligence técnica é compreender o passado, o presente e o futuro do imóvel.

É perceber o que está em conformidade, o que precisa de intervenção e quanto custará corrigir.

Mais do que um documento técnico, é um mapa de riscos e oportunidades.

Na ImoVeritas, transformamos a linguagem da engenharia numa ferramenta de decisão acessível, rigorosa e transparente, porque só quem entende o que compra pode investir com segurança.