Checklist técnica antes de comprar um imóvel em Portugal

Porque é importante ter uma checklist antes de comprar um imóvel?

A compra de um imóvel é uma decisão que envolve aspetos técnicos, legais e financeiros complexos.

Uma checklist de due diligence técnica ajuda o comprador a organizar o processo, a garantir que todos os elementos críticos são verificados e a evitar erros que podem custar milhares de euros.

Na ImoVeritas, desenvolvemos checklists adaptadas a diferentes tipos de imóveis — moradias, apartamentos, lojas, edifícios ou terrenos — baseadas em normas internacionais (RICS 2020, SCSI 2023) e na experiência prática acumulada em avaliações técnicas em Portugal.

Quais são as etapas principais da checklist técnica?

A checklist divide-se em quatro grupos fundamentais:

1. Documentação e legalidade

2. Condições construtivas e estruturais

3. Instalações técnicas e segurança

4. Eficiência energética e manutenção

Cada grupo deve ser verificado antes da assinatura do contrato-promessa ou da escritura.

1 Documentação e legalidade

• Licença de construção e licença de utilização emitidas pela Câmara Municipal;

• Certidão do registo predial e caderneta predial coerentes;

• Certificado energético válido;

• Projetos aprovados (arquitetura e especialidades);

• Ficha técnica da habitação (para imóveis pós-2004);

• Comprovativo de inexistência de dívidas (IMI, condomínio, serviços);

• Conformidade urbanística – verificar se existem ampliações, anexos ou alterações não licenciadas.

2 Condições construtivas e estruturais

Durante a visita técnica (ou com acompanhamento de perito ImoVeritas), deve observar-se:

• Estado das estruturas portantes, fissuras e sinais de assentamento;

• Condição das coberturas e impermeabilizações;

• Degradação de fachadas, rebocos e caixilharias;

• Humidades, infiltrações ou condensações;

• Estado de escadas, varandas e guardas;

• Existência de materiais inadequados ou corrosão.

Estas observações revelam o estado de conservação e a necessidade de intervenções futuras.

3 Instalações técnicas e segurança

A checklist inclui:

• Instalações elétricas e de gás – conformidade com RGIE e RGDG;

• Redes de águas e esgotos – fugas, pressões e ventilação;

• Sistemas de climatização e ventilação – manutenção e eficiência;

• Equipamentos de segurança – extintores, sinalização, iluminação de emergência (em edifícios coletivos);

• Elevadores – relatórios de manutenção atualizados;

• Condições de acessibilidade conforme o DL 163/2006.

4 Eficiência energética e manutenção

• Verificar o isolamento térmico e acústico (paredes, coberturas, caixilharias);

• Confirmar o nível de eficiência energética e potenciais melhorias;

• Analisar planos de manutenção existentes (condomínio ou proprietário anterior);

• Identificar custos previsíveis de reabilitação e reposição.

Como aplicar esta checklist no processo de compra?

A checklist deve ser usada:

• Antes da visita (para preparar perguntas específicas);

• Durante a visita técnica (para registar observações com fotografias);

• Depois da vistoria, cruzando com documentação e conclusões do relatório técnico.

Na ImoVeritas, esta checklist é integrada no relatório de due diligence técnica, com cada item validado, classificado por risco e acompanhado de evidência fotográfica.

Conclusão

Uma checklist técnica é o mapa que orienta o comprador no processo de due diligence.

Garante que nenhum aspeto fica esquecido — desde licenças até fissuras ou eficiência energética.

Com base nela, é possível tomar decisões informadas, negociar com segurança e proteger o investimento.

Na ImoVeritas, transformamos esta checklist num relatório técnico completo, que traduz cada verificação em recomendações claras e acionáveis.