Due diligence
Imobiliária

A Due Diligence Imobiliária é um processo de investigação técnica e documental que antecede a compra, venda ou desenvolvimento de um imóvel. O termo, de origem inglesa, significa literalmente “diligência devida” e traduz-se na verificação rigorosa de todos os aspetos legais, fiscais, técnicos e físicos de um bem imobiliário. Na prática, trata-se de uma auditoria completa ao imóvel, destinada a revelar a sua verdadeira situação e a identificar riscos ou irregularidades que possam afetar a segurança jurídica da transação. Este processo permite ao comprador, vendedor ou investidor tomar decisões informadas e responsáveis, baseadas em dados concretos e devidamente verificados. A Due Diligence é hoje uma ferramenta essencial para garantir transparência e confiança em qualquer operação imobiliária, seja na aquisição de uma fração autónoma, de um edifício completo ou de um terreno para construção.

A Due Diligence distingue-se pela sua natureza multidisciplinar. O processo exige a intervenção de profissionais especializados, como arquitetos com conhecimento em direito urbanístico e imobiliário, engenheiros civis e eletromecânicos com experiência em ativos imobiliários, avaliadores para determinar o valor real do bem, advogados ou solicitadores para a análise jurídica e topógrafos quando há necessidade de confirmar áreas ou limites de terrenos. A análise pode ainda envolver técnicos ambientais e peritos em reabilitação urbana, garantindo uma visão completa do ativo. A conjugação destas competências permite que cada dimensão — técnica, legal, documental e financeira — seja avaliada de forma rigorosa e independente, resultando num diagnóstico fiável e fundamentado.

O objetivo principal da Due Diligence é proteger as partes envolvidas numa transação imobiliária, reduzindo riscos e assegurando que todas as condições do negócio são transparentes e conformes com a lei. Através deste processo é possível identificar irregularidades legais, construtivas ou fiscais que possam comprometer a validade da compra e o valor do investimento.
Além da vertente preventiva, a Due Diligence contribui para a valorização do ativo e para a credibilidade da transação, já que imóveis devidamente verificados e regularizados transmitem segurança ao mercado e facilitam o acesso a financiamento bancário. Quando são detetadas inconformidades, estas podem servir de base para renegociação do preço ou para a definição de responsabilidades entre comprador e vendedor.

A Due Diligence deve ser realizada antes da celebração de qualquer contrato de promessa de compra e venda ou transferência de valores, ou seja, logo que exista interesse efetivo num determinado imóvel. O momento ideal para iniciar o processo é durante a fase de negociação, quando ainda há margem para ajustar condições contratuais ou, se necessário, desistir do negócio sem prejuízo.
Num contexto em que se registam casos de fraudes documentais, usurpação de propriedade ou irregularidades construtivas, a Due Diligence torna-se uma medida indispensável de proteção. O tempo e o custo investidos nesta análise são insignificantes face à segurança e à tranquilidade que proporciona, evitando litígios e perdas financeiras futuras.

Em Portugal, a Due Diligence é conduzida por equipas multidisciplinares de peritos, formadas por arquitetos, engenheiros e juristas especializados no setor imobiliário. Consoante a complexidade do imóvel ou o tipo de operação, podem ser envolvidos avaliadores, topógrafos, peritos ambientais e consultores financeiros.
Embora mediadores ou agentes imobiliários possam auxiliar na recolha de dados, a análise deve ser feita por profissionais independentes, sem ligação direta ao negócio, garantindo isenção e imparcialidade. Essa neutralidade é fundamental para assegurar a credibilidade do relatório final e a confiança das partes envolvidas.

O processo inicia-se com a recolha e análise documental, incluindo o registo predial atualizado, a caderneta predial urbana, certidões de inexistência de dívidas fiscais e de condomínio, licenças de utilização e projetos aprovados. Em paralelo, é feita a avaliação técnica do imóvel, através de inspeções presenciais que analisam a estrutura, os acabamentos e o estado das instalações técnicas, elétricas, hidráulicas, de gás e climatização. São também avaliadas as condições de segurança, acessibilidade e desempenho energético, bem como o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis. No caso de terrenos, é analisado o enquadramento urbanístico, as servidões, as restrições de uso e a viabilidade de construção. Todo este trabalho culmina num relatório técnico-jurídico completo, que sintetiza as conclusões da equipa e classifica os riscos identificados, apresentando recomendações e estimativas de custos, quando aplicável.

Uma Due Diligence bem executada evita múltiplos problemas que podem comprometer uma transação imobiliária. Entre as situações mais comuns estão a venda irregular de imóveis sem legitimidade do vendedor, existência de hipotecas, penhoras ou dívidas fiscais ocultas, irregularidades construtivas ou urbanísticas, e falta de licenças de utilização. Em casos mais complexos, a Due Diligence pode detetar litígios sucessórios, processos judiciais pendentes, contaminação ambiental de terrenos ou restrições legais que inviabilizam o uso pretendido. A ausência desta verificação prévia pode levar a prejuízos elevados e a longos processos de resolução judicial.

Uma Due Diligence bem conduzida representa segurança, transparência e eficiência. Apesar de implicar um investimento inicial, o retorno é significativo a médio e longo prazo, através da prevenção de litígios, da valorização do ativo e da facilitação de futuras transações. Instituições financeiras, investidores privados e fundos imobiliários exigem frequentemente a realização de Due Diligence como condição para aprovação de financiamentos ou operações de aquisição. Assim, este processo tornou-se não apenas uma boa prática, mas uma exigência de mercado para garantir a solidez e a credibilidade das transações imobiliárias.

O compliance imobiliário define um conjunto de procedimentos e boas práticas que asseguram que todas as operações respeitam a legislação e os princípios éticos aplicáveis. A Due Diligence é o instrumento técnico e prático que coloca esse princípio em ação, permitindo verificar a conformidade de cada ativo e operação.
A integração entre compliance e Due Diligence fortalece a integridade do setor imobiliário, protege investidores e promotores contra riscos legais e financeiros e contribui para um mercado mais transparente e sustentável.

O custo de uma Due Diligence depende da complexidade do imóvel, da dimensão do ativo e do nível de profundidade da análise. Em Portugal, os valores variam consoante o tipo de bem, uma fração autónoma simples requer menos tempo e recursos do que um edifício completo ou um terreno de grande dimensão.
De forma geral, o investimento neste serviço é marginal quando comparado com o valor total da operação e representa uma garantia de segurança e de proteção patrimonial. O custo é amplamente compensado pela tranquilidade, transparência e segurança jurídica que proporciona.

Comprar ou vender um imóvel é sempre uma decisão de grande impacto financeiro e emocional. A realização de uma Due Diligence completa, conduzida por profissionais experientes e independentes, é a forma mais segura e inteligente de proteger o seu investimento. Ao garantir que o imóvel cumpre todas as normas legais e técnicas, e que não existem riscos ocultos, a Due Diligence proporciona confiança, transparência e estabilidade a todas as partes envolvidas, tornando o processo de aquisição ou alienação mais sólido, previsível e eficiente.